نظام الاشتراك في الملكيّة بين الزوجين و علاقتهما بالسجل العقاري

 إنجاز : أسماء الطريفي
محرّر العقود : الإدارة الجهويّة للملكية العقارية
بأريانة 

مفهوم الملكية المشتركة :

حددها المشرّع بالقانون عدد94 لسنة 1998 المؤرخ في 09 نوفمبر 1998 – بأنّها "نظام يختاره الزوجان عند إبرام عقد الزواج أو بعد إبرامه يهدف إلى جعل العقارات ملكا مشتركا بين الزوجين متى كانت من متعلقات العائلة .
و يهدف القانون المذكور إلى تنظيم اشتراك الزوجين في ملكية بعض الأصول و قد اقتصر هذا الاشتراك على العقارات المخصصة لسكنى أفرادها .
و يرتكز هذا القانون بالأساس على إرادة الطرفين عند ابرام عقد الزواج حول النظام الذي يختارانه سواء كان نظام الفصل في الأملاك أو نظام الاشتراك و لابدّ من توفر الايجاب و القبول و التي تكون بصفة صريحة و واضحة من الناحية الموضوعيّة أو الشكلية كاشتراط أن يكون هذا الاتفاق على هذا النظام مضمنا بعقد سواء كان عقد زواج أو بمقتضى كتب رسمي يكون لاحقا لعقد الزواج .
و جاء بالفقرة الأولى من الفصل عدد10 القانون عدد94 لسنة 1998 أنه تعتبر مشتركة بين الزوجين العقارات المكتسبة بعد الزواج أو بعد ابرام عقد الإشتراك ما لم تؤل ملكيتها بوجب الإرث أو الهبة أو الوصيّة بشرط أن تكون مخصصة لاستعمال العائلة أو لمصلحتها سواء كان الاستعمال مستمرا أو عرضيّا .
و يبدو أن هذا الفصل كان واضحا و صريحا من جهة كونه أنه بمجرّد الزواج تصبح كلّ الأملاك التي يكبسبهاالزوجان بعد الزواج مشتركة بينهما متى كانت هذه الأملاك مخصصة لا محالة للاستعمال العائلي غير أنّه بالرجوع إلى الواقع و إلى القانون يثير هذا الفصل العديد من الاشكاليات الواقعية و القانونيّة حيث ضبط المشرع عدّة شروط يجب توفرها لقيام هذا النظام .

1-  الشروط المتعلقة بالأملاك المشتركة

يجب أن تتوفر شروط معينة .تتمثل بالأساس
-        أن تكون العقارات مكتسبة بعد الزواج أو بعد إبرام عقد الاشتراك
-        أن لا تكون مصدرها الهبة أو الإرث أو الوصية
-        أن تكون صبغة العقار سكنيّة
و تعتبر مشتركة توابع ذلك العقار و غلّته مهما كانت طبيعتها
-        و لا يشمل الاشتراك ملكية العقارات المعدّة للاستعمال المهني البحت
و ليس لأحكام نظام الاشتراك في الملكية المنظم بالقانون عدد94 لسنة 1998 مفعول رجعي إلاّ إذا اتفق الزوجان على الاشتراك بعقد لاحق لعقد الزواج يتم فيه التنصيص صراحة على توسيع نظام الاشتراك ليشمل المكاسب التي تعود ملكيتها إلى ما قبل الاتفاق على الاشتراك في الملكية أو المكاسب المتأتية ملكيتها من هبة أو إرث أو وصيّة في هاته الحالة على إدارة الملكية العقاريّة اعتماد هذه المعطيات عند قيام أعوانها بالتحقيق في الملفات المعروضة عليها و مطالبتهم في كلّ ملف . بمضمون ولادة للمشترى يكون محيّنا و ذلك للوقوف على النظام المالي للزواج المعتمد سواء كان الفصل أو الاشتراك .
و النظام المالي للزواج ليس مجرّد تنصيص و إنما هو بيان مرتبط بإدارة القرين سواء بالنسبة للعقارات المخصصة لاستعمال العائلة أو الخاصة بالنظام الاختياري للاشتراك .
و المحقق بإدارة الملكية العقاريّة مطالب بالتثبت من محتوى العقد المقدّم للترسيم للتنصيص على النظام المالي المنطبق على الموضوع بالسجل العقاري .

2-  التصرّفات التي يقوم بها الزوجان على العقار أثناء قيام نظام الإشتراك في الأملاك :

تحت الفقرة الأولى من الفصل 17 من القانون عدد94 لسنة 1998 على أنّه :
" لا يصحّ التفويت في المشترك أو إنشاء حقوق عينية و لا كرائيّة للغير (مدّة تفوق ثلاث أعوام و لا تجديد كرائه بما يجعل مدّة الكراء تتجاوز الثلاثة أعوام إلاّ برضاء الزوجين " .
فرضاء القرين شرط ضروري للإقرار بصحّة التصرّفات القانونية الصادرة عن أحدهما و يمكن أن يكون هذا الرّضى متزامنا مع التصرّف القانوني مثال البيع حيث يتمّ ذكر أن البائع متزوج وفق نظام الاشتراك و أن الزوجة تداخلت بالعقد المذكور .
كما يمكن أن يكون الرضى لاحق وهي الحالة التي يتم فيها مصادقة الزوجة على التصرّفات الصادرة عن الزوج بعد ابرام الكتب طبقا لمقتضيات الفصل 41 من مجلة الالتزمات و العقود حيث تقوم بالمصادقة على البيع و تكون هذه المصادقة بحجة أو كتب خطي لاحق لإبرام عقد البيع .
و قد يتعذر في بعض الأحيان على أحد الزوجين التصريح برضائه أو إذا ثبت سوء تصرّف أحدهما فإنّه يمكن للقرين الآخر استصدار حقّه استعجالي بإلغاء هذا التصرّف و واجب الإدارة الملكيّة العقاريّة في هاته الحالة التحقق من توفر رضى الطرفين و ذلك من خلال التثبت من وجود الإمضاءات و التعريف بها لدى السلط المختصة و المطالبة بكتب مصادقة في حالة التعذر أو حالة عدم وجود إمضاء أحدهما على العقد .

3-  إنهاء نظام الاشتراك في الملكية بين الزوجين

الانهاء قد يكون إمّا رضائي أو قضائي
-        في حالة الانتهاء الرضائي – يجب أن تتوفر عدّة شروط :
-        مرور سنتين على اختيار الزوجين نظام الاشتراك في الأملاك
-        أن يتمّ تضمين هذا الاتفاق (الانهاء) و تصفية المكتسبات بوثيقة رسميّة (حجة عادلة)
-        ضرورة مصادقة رئيس المحكمة الابتدائية الكائن بها مقر اقامتهما على هذا الاتفاق و يتعيّن على إدارة الملكية العقارية عند دراستها لمطلب ترسيم رجوع في نظام الاشتراك التثبت من وجود و توفر جملة هذه الشروط و الجهة المصدرة للمصادقة وهي محكمة مختصة الكائن بدائرتها العقار موضوع الانهاء
-        في حالة الانهاء القضائي :
اهتم الفصل 18 من القانون عدد94 لسنة 1998 المتعلق بنظام الاشتراك بتحديد الحالات التي يمتهي فيها هذا النظام وهي 4 :
-        الوفاة
-        الطلاق
-        فقدان أحد الطرفين
-        التفريق القضائي للأملاك
في حالة الطلاق فإن المكاسب المشتركة تمرّ بمرحلتين التصفية ثم القسمة كما يطرح الطلاق إشكالية حول مآل التصرفات التي يقدم عليها أحد الزوجين إذا تعلق موضوعها بعقار خاضع لنظام الاشتراك في الأملاك .
و قد أقرّ المشرع عدّة ضمانات منها :
-        بقاء حالة الاشتراك قائمة حتى تتم تصفية الاملاك
-        امكانية مطالبة احد الزوجين بإنهاء الاشتراك إذا اعتبر قرينه التصرف في الملك المشترك تعرضه أو تعرض مصالح العائلة للتلف .
-        امكانية تكليف مصفي للمشترك لانهاء حالة الاشتراك
-        اجراء القسمة تحت إشراف القضاء
و تطالب الإدارة الملكية العقاريّة للاستظهار بالوثائق و المؤيدات في حالة الانهاء القضائي
ففي حالة الوفاة – وجوب الادلاء بحجة و مضمون وفاة أحد الزوجين
في حالة الطلاق – الادلاء بحكم قضائي مثبت للطلاق أو الفقدان
كما توجب الادلاء بحكم في قسمة مشترك .