حق الأولوية في الشراء لفائدة الدولة و المؤسسات العمومية المخولة قانونا

 

 

حق الأولوية في الشراء لفائدة الدولة و المؤسسات العمومية المخولة قانونا 

اعداد الاستاذ : فتحي الجديدي

رئيس مصلحة بالديوان الوطني للملكية العقارية بسوسة

               هو حق قانوني إستثنائي موظف على العقارات دون المنقولات مفاده إستفادة صاحبــه بأسبقية قانونية على غيره في شراء العقار المزمع بيعه من طرف مالكه بما يفرض على هـــذا الأخيـر عرض مشروع بيعه للعقار المذكور لزاما على المنتفع بذلك الحق قبل غيره

و نظرا لما عرفته البلاد التونسية في مستهل الحيز الثاني من القرن الماضي من توسع سكني و تغيير نوعي في إقتصاد البلاد ميزه تراجع القطاع التعاضدي لفائدة القــطاع الخــاص مما أمـــلى علــــى المشرع التونسي سنوات السبعين التدخل لبعث سياسة تعميرية تتفاعل مع نسق النمو الديمغرافي و تحديث المادة القانونية المنظمة لقطاع التعمير و الإسكان بغاية تمكين الدولة من توفير الــرقعة العقــارية لمساعدة باعثي المشاريع القانونية على تحقيق مشاريعهم المندرجــة ضمن مخططـــات التنمية و كذلك النهوض بالقطاع الفلاحي

في هذا الإطارالعام ، سن حق الأولوية في الشراء كمنظومة قانونية تمكن المستفيد منها حق أفضلية إقتناء الأراضي التي تكون موضوع تفويتات للغير بحيث يكون المفوت للملكية العقارية التي تســرى عليها مقتضيات حق الأسبقية ملزما تحت طائلة بطلان البيع بإعلام ( المستفيد بحق الأولوية ) بإعتزامه التفويت في العقار و النظر في موقفه في أجل معين .

خص المشروع التونسي الدولة و بعض المؤسسات العمومية الإستفادة بهذا الحق ، غير أنه لمجابهة أزمة السكن آنذاك و تخلي المستعمر عن عديـــد العقارات السكنية مكن المشرع كذلك الأشخاص الطبيعيين و الشركات المدنية ممن تــوفر فيهم الشــــروط القانونية من الإنتفاع بحق الأولوية في الشراء

لغاية تحرير الإقتصاد و التشجيع على المبادرة الخاصة و طمس شبح التعاضد أحدث المشرع التونسي وكالات من صنف المؤسسات العمــومية ذات الصبغة التجـــارية و الصنـــاعية متمتعة بالإستقلال المادي و الإداري ترجع 

بالنظر إلى وزارات الإشراف ألا وهي  :

أ ) الوكالة العقارية للسكنى و السياحية و الصناعية  :

في هذا الإطار صدر القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بإحداث ثلاث وكالات 

عقارية و هي الوكالة العقارية للسكنى و الوكالة العقــــــارية السيــــاحية و الوكالة العقارية الصناعية لغاية إقتناء قطع من أراض و تهيئتها ثم التفويت فيها للمستثمــــرين في قطاع السكن و السياحة و الصناعة بحيث خول القانون المذكــور إحــداث محيطات ( لحق الأولوية في الشراء ) لفائدة هذه الوكالات يتم تحديدها بموجب أمـــر و ممـــارسة حقها بالنسبة لكل عــقار يقع داخل هذه المحيطات يكون موضوع تفويت إختياري محددا أجل القيـام بهذا الحق بأربع سنـــوات بداية من تاريخ نشر أمر إحداث محيط حق الأولوية في الشــــــراء مع إمكانية التجـــديد فيه لمدة سنتين ( 02 ) مما يفرض على كل مالك يروم التفويت في عقار له كائن داخل محيــــط ممــارسة الحق أن يوجه تصريحا في ذلك إلى والي الجهة الكائن بها العقار يذكر فيـــه خصوصا شــــروط التفويت و ثمنه على أن يتولى الوالي في ظرف 08 أيام توجيه نسخــــة من ذلك التصـــريح إلى الوكالة المعنية التي تتولي بدورها في أجل شهرين إعلام المالك بقرارها إما بشراء العقار بالثمن و الشروط المقترحة و إما بعرضها عليه ثمنا مقدرا من طرفها

ب ) وكالة التهذيب و التجديد العمراني

أحدث بموجب القانون عدد 69 لسنة 1981 المؤرخ في غرة أوت 1981 حيــث ينص الفصـــل الأول أنها مؤسسة

 عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تسمى وكالة التهذيب و التجديد العمراني يعهد لها القيام بالأشغال اللازمة لتحسين ظروف السكن في بعص الأحياء و التمكين من إستعمال أحسن لبعض المقاسم العمرانية و يكون عليها إنجاز لبرنمــاج تجهيــــزات أساسيــــة و تجهيزات جماعية و برنامج بناء و ذلك طبقا لمثال تهيئة تفصيلي مصادق عليه

و ينص الفصل الثاني : من القانون المذكور أنه تحدد مناطق تدخل الوكالة بأمر بعد أخــذ رأي وزراء الداخلية و التخطيط و المالية و التجهيز و الإسكان و الجمـــاعات العموميـــة المحلـــية .

أما الفصل الثالث و الرابع منه : فيخول للوكالة إقتناء الأراضي و العقارات الــــلازمة لإنجــــاز مهمتها إما بالتراضي أو بإستعمال حق الأولوية في الشراء أو بالإنتزاع كما يمكن لها بطلب من المالكين القيام بتعويض هذه القطع و العقارات في حدود المكاسب العقارية التي على ملـــكــــها

على أن تمارس الوكالة حقها في بحر 4 سنوات إبتداءا من تاريخ إحداث دائرة التدخل العقاري و ذلك حسب نفس الشروط المضبوطة بالقانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بتهيئة المناطق السكنية و السياحية و الصناعيةو يمكن التمديد في تلك المدة لعامين..

ج ) وكالة الإصلاح الزراعي

أحدثت بموجب القانون عدد 17 لسنة 1977 المؤرخ في : 16 مارس 1977 المنقح بالقانون عدد 29 لسنة 2000 

المؤرخ في 06 مارس 2000 بهــــــدف إعادة التنظيــــم العقاري داخل المناطق العمومية السقوية مما يجعل مردودها متماشيا مع أهميتـــها و ذلك في إطار السياسة الإقتصاديـــة للدولة وسعيها على النهوض بالقطاع الفلاحي

حيث تنص النقطة السابعة ( جديدة ) من الفصل الثاني على أن الوكالة المذكورة تعنـــــى بتطبيق الإصلاح الزراعي بالأراضي الكائنة داخل منطقة الري التابعة للمنطقة السفلى من وادي مجــردة و إنجاز عمليات التهيئة العقارية في المناطق السقوية المجهزة من طرف الخواص و المناطــــــق البعلية ذات الطاقات الفلاحية الهامة و كذلك متابعة الإحياء بالمناطق العمومية السقوية و إنجـاز كل مهمة تهدف إلى دعم الهياكل العقارية الفلاحية التي يمكن أن تكلفها بها الدولة .

وان جاء حق الاولوية لفائدة هذه الوكالات في اطار اسباب اقتصادية فانه من ناحية اخرى منح المشرع حق الاولويه لاسباب عمرانية  حيث خول الفصل 30 من مجلة التهيئة الترابية و التعمير الصادرة بموجب القانون عدد 22 لسنة 1994 المؤرخ في 28 أفريل 1994 لفائدة الدولة و الجماعات العمومية المحلية و الـــــــوكالات العقارية للسكنى و السياحة و الصناعة إحداث دوائر للتدخل العقاري لغاية التهذيب و التجـــديد العمراني لإنجاز برامج تهيئة طبقا لمثال التهيئة العمراني و الأمثلة التوجيهية 

كما خول لها الفصل 40 من نفس المجلة إحداث دوائر للمدخرات العقارية لغاية إنجاز عمليات تعمير في المستقبل خارج المناطق المغطاة بمثال التهيئة العمرانية و طبقا للأمثلة التوجيهية إن وجدث و يتم تحديد هذه الدوائر بأمر...