القيود الاحتياطية المانعة للترسيم بالسجل العقاري

القيود الاحتياطية المانعة للترسيم بالسجل العقاري

تاليف الاستاذ : فتحي الجديدي
رئيس مصلحة ومتفقد رئيس بديوان الملكية العقارية

هناك بعض الصكوك والاتفاقات غير قابلة للترسيم على أساس أنها حقوق غير ثابتة وقابلة للتغيير وحتى للالغاء وحماية لهذه الحقوق سمح المشرع بتقييدها احتياطيا دون المساس باصل الحق والحالة الاستحقاقية للمالكين الا انها تدحض حسن النية عند المستفيدين من الترسيمات اللاحقة لها...وقد حددتها الفصول 365 و 366 و 367  من مجلة الحقوق العينية على سبيل الحصر بقصد عدم تعميمها

إن الترسيمات الاحتياطـية سواء كانت بموجـب صكّ قضائي أو اتفـاقـي أو إداري إنّما هي إشارة إحتياطية قصد إشهار موضوع القيد بصفة قانونية لا يمكن معها للمالك أو المشتري أن يدّعي التغافل أو عدم المعرفة بالآثار التي قد تترتب عن القيد الاحتياطي المرسّم، وهي ترسيمات من صنف التّحملات  فالقيـد الاحتياطي ينزع على الغير قرينة حسن النية ويمكن صاحبه من تفادي تطبيق الاستثناء الوارد بالفقرة الثانية من الفصل 305 م ح ع المتعلق بالقوة الثبوتية للترسيم.

غير انه ليست جميع هذه القيود الاحتياطية مانعة للترسيم لكن اهم هذه القيود المانعة للترسيم هي القيد الاحتياطي للانتزاع من اجل المصلحة العامة (الفقرة الاولى ) والقيد الاحتياطي للمغارسة (الفقرة الثانية) والقيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء (الفقرة الثالثة)

الفقرة الاولى : القيد الاحتياطي للانتزاع من اجل المصلحة العامة

الانتزاع هو نقل ملكية العقارات من اصحابها الى الدولة او المجالس الجهوية او البلديات او الوكالات التي مكنها القانون من حق الانتزاع كالوكالة العقارية للسكنى و الوكالة العقارية السياحية و الوكالة العقارية الصناعية و وكالة التهذيب و التجديد العمراني ووكالة الاصلاح الزراعي لتنفيذ مشاريع ذات مصلحة عامة 

و يمكن لبقية المنشآت العمومية اللجوء الى الانتزاع لانجاز مشاريعها المبرمجة في اطار تهيئة المدن السياحية و الصناعية و توسيعها و تطهيرها و ذلك عن طريق الدولة التي تحيل اليها العقار المنتزع

الغاية منه حفظ حق المنتزع بمعارضة الغير به مؤقتا ريثما يحضر ما يلزمه للحصول على الترسيم النهائي لنقـل ملكيته بالرسم العقاري وهو ما تضمنته أحكام الفصل 37 من قانون عدد 85 لسنة 1976 المؤرخ  11 أوت1976 الذي يمنع أي ترسيم لاحق للقيد الاحتياطي للانتزاع اذا شمل هذا الاخير جميع العقار اما انحصر مفعوله في جزء منه فانه يمنع الترسيم في حدود ذلك الجزء خاصة اذا كان قطعة محددة من القطع المكونة للرسم العقاري المعني.كذلك هذا القيد لا يمنع الترسيم بالنسبة للمالكين غير المشمولين به..وهذا القيد نافذ المفعول لمدة ثلاثة سنوات قابلة للتجديد مرتين...وعموما دأبت الملكية العقارية على اثر مذكرة عمل داخلية على رفض كل مطلب ترسيم  يهم رسم عقاري منصوص به على قيد احتياطي للانتزاع حتى ذلك المنتهي فعاليته قانونا وتطلب الادلاء بما يفيد تسوية وضعيته اوعدم شموله للصك المودع للترسيم..

الفقرةالثانية : القيد الاحتياطي للمغارسة

يتمّ هذا القيد الاحتياطي وعملا بالفقرة الثالثة من الفصل 366 من مجلة الحقوق العينية بموجب صك اتفاقي سواء كان حجة عادلة أو كتب خطي يكون مسجلا بالقباضة المالية تلتقي فيه إرادة طرفين هما : الدافع الذي يجب أن يكون مالكا مرسّما والمغارس أو المدفوعة له الأرض قصد غرسها وإحيائها.

ويجب أن يشتمل الصك المذكور على معرّف الرسم العقاري أو عدد مطلب التسجيل وكذلك الاسم الكامل للدافع أو المغارسي، بيان موضوع المغارسة (جميع العقار، قطعة من عقار...)، بيان مدّة المغارسة، بيان كيفية الاستحقاق بين الدافع والمغارس بعـد انتهاء أعمال المغارسة..مدة سريان هذا القيد الاحتياطي للمغارسة 18 سنة ويمنع الترسيم بخصوص تلك الصكوك التي يكون احد اطرافها هو الدافع بعقد المغارسة ومالكا لجميع الرسم العقاري المعني. او كذلك يكون الدافع بهذا القيد هو الطرف المفوت او معاوض او متقاسم بالصك المقدم للترسيم.

الفقرةالثالثة : القيد الاحتياطي لحق الاولوية في الشراء

هو حق قانوني إستثنائي موظف على العقارات دون المنقولات مفاده إستفادة صاحبــه بأسبقية قانونية على غيره في شراء العقار المزمع بيعه من طرف مالكه بما يفرض على هـــذا الأخيـر عرض مشروع بيعه للعقار المذكور لزاما على المنتفع بذلك الحق قبل غيره

و نظرا لما عرفته البلاد التونسية في مستهل الحيز الثاني من القرن الماضي من توسع سكني

و تغيير نوعي في إقتصاد البلاد ميزه تراجع القطاع التعاضدي لفائدة القــطاع الخــاص مما أمـــلى علــــى المشرع التونسي سنوات السبعين التدخل لبعث سياسة تعميرية تتفاعل مع نسق النمو الديمغرافي و تحديث المادة القانونية المنظمة لقطاع التعمير و الإسكان بغاية تمكين الدولة من توفير الــرقعة العقــارية لمساعدة باعثي المشاريع القانونية على تحقيق مشاريعهم المندرجــة ضمن مخططـــات التنمية و كذلك النهوض بالقطاع الفلاحي 

في هذا الإطارالعام ، سن حق الأولوية في الشراء كمنظومة قانونية تمكن المستفيد منها حق أفضلية إقتناء الأراضي التي تكون موضوع تفويتات للغير بحيث يكون المفوت للملكية العقارية التي تســرى عليها مقتضيات حق الأسبقية ملزما تحت طائلة بطلان البيع بإعلام ( المستفيد بحق الأولوية ) بإعتزامه التفويت في العقار و النظر في موقفه في أجل معين... في هذا الإطار صدر القانون عدد 21 لسنة 1973 المؤرخ في 14 أفريل 1973 المتعلق بإحداث ثلاث وكالات عقارية و هي الوكالة العقارية للسكنى و الوكالة العقــــــارية السيــــاحية و الوكالة العقارية الصناعية لغاية إقتناء قطع من أراض و تهيئتها ثم التفويت فيها للمستثمــــرين في قطاع السكن و السياحة و الصناعة بحيث خول القانون المذكــور إحــداث محيطات ( لحق الأولوية في الشراء ) لفائدة هذه الوكالات يتم تحديدها بموجب أمـــر و ممـــارسة حقها بالنسبة لكل عــقار يقع داخل هذه المحيطات يكون موضوع تفويت إختياري محددا أجل القيـام بهذا الحق بأربع سنـــوات بداية من تاريخ نشر أمر إحداث محيط حق الأولوية في الشــــــراء مع إمكانية التجـــديد فيه لمدة سنتين ( 02 )...كما أقرّ القانون عدد 78 لسنة 2003 المؤرخ في 29 ديسمبر 2003 والمتعلّق بتنقيح وإتمام مجلة التهيئة الترابية والتعمير كيفية إشهار حق الأولوية الذي تنتفع به الدولة أو الجماعات المحلية أو الوكالات (السكنيّة، السياحيّة، الصناعيّة) داخل دوائر التدخل العقاري أو دوائر المدخرات العقارية، وذلك من خلال تكريس مؤسسة القيد الاحتياطي مع إضفائها خصوصية على مستوى آثارها

ويتمّ إدراج القيد الاحتياطي بناء على طلب من المستفيد منه الدولة أو الجماعات المحلية أو إحدى الوكالات (الصناعيّة، السياحيّة، السكنيّة) على أنّه يجب أن يسبق هذا التقييد التنصيص على الأمر القاضي بفتح الدائرة (تدخل عقاري أو مدّخرات عقارية) ..ويتم رفض كل صك يقدم للترسيم برسم عقاري موضوع قيد احتياطي لحق الاولوية في الشراء مدة سريان هذا القيد ويتم مطالبة المودع برخصة في الغرض من الجهة المستفيدة من هذا القيد.