شهائد الملكية ومنظومة التطبيقة الإعلامية

 :: شهائد الملكية ومنظومة التطبيقة الإعلامية ::
:: بالديوان الوطني للملكية العقارية ::

      إعــداد و إجـتهاد :    محـمد طـراد

                          متفقد رئيس للملكية العقارية 

       الإدارة الجهوية للديوان الوطني للملكية العقارية نـابل2

الفــــــــهـرس :

المبحث الأول : شهائد الملكية العادية :

المبحث الثاني : شهائد الملكية المتعلقة بمطالب الترسيم :

المبحث الثالث : الإشكاليات والصعوبات المتعلقة بإعداد شهائد الملكية :

الفصل الأول : ترسيم الفرائض الجزئية أو تحديد المنابات الجزئي :

الفصل الثاني : ترسيم الإستخراجات في العقارات محددة المنابات بشهادة الملكية :

الفصل الثالث : شهائد ملكية الرسوم الأم المتعلقة بترسيم عمارة :

المبحث الرابع : الصعوبات التقنية أو الفنية في التعامل مع منظومة التطبيقة الإعلامية للشهائد والفهارس :

المبحث الخامس : الآثار القانونية المترتبة عن السهو عن بعض التنصيصات أو التحملات بشهائد الملكية :

 

تــــــوطـــــئــــــــة :

يختلف نظام الإشهار العقاري باختلاف الأنظمة القانونية ويشمل نوعين رئيسيين : نظام الإشهار الشخصي، ونظام الإشهار العيني.

فالنظام الشخصي هو الأقدم تاريخيا، وهو المتبع في فرنسا بإستثناء منطقة لالزاس لوران أين يسري نظام الإشهار العيني ويعتمد دفاتر شخصية تدون فيها أسماء المالكين أو من صدر منهم تصرف يتعلق بالعقار ويقع ترتيب الأسماء هجائيا دون الإلتفات إلى الوحدة العقارية، فيخصص لكل مالك أو صاحب حق عيني عقاري صفحة باسمه تفتح بمناسبة إكتسابه هذا الحق وللتعرف على حالة العقار وجب البحث في جميع الأسماء التي يحتمل أن تكون لها حقوق عليه.

أما النظام العيني للإشهار وهو النظام المتبع في القانون التونسي، فيعتمد على سجلات عينية، بحيث يقع تحديد العقار فيصبح وحدة مدققة يسند لها رقم ترتيبي يعرف بمعرف الرسم العقاري واسم ملكٍ، ويخصص لكل وحدة عقارية دفتر خاص بها يسمى الرسم العقاري تدرج به كافة البيانات المتعلقة بالعقار وبمالكه أو بمالكيه، و بالحقوق العينية الموظفة عليه أو لفائدته كما ترسم به كل العمليات المتعلقة بالتصرف فيه أو التعامل عليه لاحقا وهو ما يعرف بمبدأ التخصيص.

ومجموعة الرسوم العقارية تكون السجل العقاري، لذلك فالرسوم متعددة بتعدد الوحدات العقارية والسجل العقاري واحد .

فالإشهار هو عبارة على مجموعة من الإجراءات يفرضها المشرع لغاية إعلام العموم بكل الحقوق والتحملات والتصرفات الجارية على العقار، فالغير بحكم وضعيته وظروفه ومركزه القانوني يجهل التصرفات الواقعة على العقار فيكون من مصلحته أن تتاح له كل الوسائل لإعلامه بالتصرفات التي تؤثر على حقه ولهذا فإن الإشهار يمثل جوهر النظام العقاري، علما أن هدف الإشهار وإن كان إعلام الغير بدرجة أولى بغرض حمايته من سرية التصرفات، فإنه يهدف أيضا إلى حماية منظومة إقتصادية واجتماعية تنتهجها الدولة لارتباط السجل العقاري بمنظومات أخرى منها المالية والبنكية والقضائية، وهو بذلك من الآليات الجوهرية التي تعمل على تدعيم إستقرار حق الملكية حتى يتمكن من يريد التعامل بشأن عقار معين من الإلمام بكل المعلومات الخاصة به، بما في ذلك تلك المتعلقة بمالكيه أو أصحاب الحقوق الموظفة عليه حتى يسهل التداول على الحقوق العقارية والتعامل عليها.

لذلك إرتأى المشرع التونسي أن يخضعه إلى جملة من القواعد والمبادئ والآليات الهادفة إلى تحقيق مبدأ العلانية أو مبدأ الإشهار، لذلك أوجبت النصوص القانونية المؤطرة لهذا الإشهار ضرورة إبراز جملة من التنصيصات في السجل العقاري وكرست حق العموم في الإطلاع على محتوى ذلك السجل بطرق متنوعة للوقوف على مختلف الترسيمات والتنصيصات المدرجة به بأيسر السبل الممكنة.

ونتيجة لذلك أدرج المشرع التونسي الإطلاع في إطار الوظيفة الإشهارية للسجل العقاري، وجعل إدارة الملكية العقارية، ملزمة بأداء خدمة الإطلاع إلى كل من يتقدم إليها. ومن ضمن  خدماتها تسليم شهائد الملكية لكل من يطلبها.لذلك تصنف شهادة الملكية ضمن خدمات الإطلاع غير المباشر على السجل العقاري.

ويقصد بالإطلاع غير المباشر، الحق المخول للغير في الحصول على بعض الوثائق المتعلقة بالترسيمات والتي تسلمها إدارة الملكية العقارية، حيث أوجب الفصل387(جديد) من مجلة الحقوق العينية:" على إدارة الملكية العقارية أن تسلم لكل طالب نسخة من الرسم العقاري أو شهادة ملكية تثبت الحالة القانونية للرسم في تاريخ تلقي المطلب"

كما أقر الفصل316(جديد) من نفس المجلة أن من وظائف إدارة الملكية العقارية تسليم سندات الملكية والشهادات والوثائق الأخرى.

فتأسيسا على هذين الفصلين، يمكن الإقرار بتعدد الوثائق المسلمة من قبل إدارة الملكية العقارية، ولعل من أبرز هذه الوثائق إن لم نقل أهمها خصوصا بالنسبة للمواطن شهادة الملكية وشهادة الإشتراك في الملكية.

وتعد الشهائد المسلمة ذات أهمية في إعلام الغير بالوضعية الإستحقاقية للعقار،فشهادة الملكية يتم إقامتها بناء على الرسوم العقارية وهو ما أكده الفصل91 من مشروع القانون العربي الموحد للتسجيل العقاري والذي إعتمده مجلس وزراء العدل العرب كقانون نموذجي إسترشادي في دورته العاشرة المؤرخة في 28 أفريل1994 والذي ورد به :"تحرر الشهادة المذكورة في المادة السابقة وفقا للبيانات المدونة في السجل العقاري"

يتطلب طرح هذا الموضوع تعريف شهادة الملكية بما هي قراءة قانونية رسمية للديوان الوطني للملكية العقارية للحالة الإستحقاقية للرسم العقاري القائم على حفظه، بما تتضمنه من تشخيص موجز للعقار موضوعه وبيان دقيق لمالكيه، ونسب إستحقاق كل منهم إن تيسر ذلك والتحملات الموظفة عليه أو لفائدته أو على مالكيه طبقا لأحكام الفصل387(جديد) من مجلة الحقوق العينية بإعتبارها حجة رسمية لمالكي العقار المسجل يمكنهم قانونا الإحتجاج بها فيما بينهم وإزاء الغيرأيضا.

فشهادة الملكية تحتوي على مجموعة من البيانات الهامة والهادفة إلى إعلام الغير بمحتوى السجل العقاري وبالتالي على الحالة الإستحقاقية للعقار المعني بها.

لذلك جرى العمل لدى الديوان الوطني للملكية العقارية لحسن إسداء هذه الخدمة عند إعداده لشهادة الملكية المرور بثلاثة مراحل من أعمال الفرز الدقيق لبيانات الرسم العقاري والتبويب والتصنيف وبيان أسماء المالكين على التوالي كتحديد نطاق الملكية لكل منهم وذلك بضبط مناباتهم، كما تحتوي على التحملات الموظفة على العقار مع تحديد نوعها إن كانت رهونا أو شرط إسقاط حق وبيان المنابات المعنية بها، أي هل أنها موظفة على جميع العقار أم على منابات المالكين أو البعض منهم، مع ذكر المستفيدين من هذه التحملات. علما وأن البيانات السابق ذكرها هي البيانات المدرجة بالرسم العقاري ويقع تضمينها بشهادة الملكية من قبل العون المكلف بإعداد مدونتها .

وبهذه المناسبة يطرح إشكال مرده أنه كثيرا ما تتعلق بالعقار أو بالحقوق الموظفة عليه تصرفات قانونية كثيرة، فيشهد الرسم العقاري عديد التغيرات، لذلك فإن العون المكلف بإعداد مدونة شهادة الملكية مطالب بالقيام بعدة إجراءات، خلال عملية التحقيق في تلك البيانات للوصول إلى إعداد شهادة ملكية متطابقة في بياناتها مع بيانات الرسم العقاري، علما وأن ذلك لا يكون إلا بالتوصل إلى الحالة المادية والقانونية أو ما يعرف بالحالة الإستحقاقية النهائية في تاريخ تقديم مطلب الحصول على شهادة الملكية.

وللوصول إلى هذه النتيجة، فإن العون يبدأ بنقل أسماء المالكين ونسب إستحقاقهم على مسودة، ثم يتابع صفحات الرسم العقاري فيتوقف عند كل تصرف قانوني تتغير بمقتضاه الحالة الإستحقاقية ليتولى بدوره تغيير قائمة المالكين، فيحذف المالك الذي باع منابه ويدرج مكانه إسم المشتري، أو يشطب اسم المتوفي ويحل محله أسماء ورثته، ويتبع هذا النمط إلى أن تكتمل صفحات الرسم العقاري، ثم ينتقل ليطبق هذه الطريقة على أصحاب التحملات الموظفة على العقار.

وبعد مرحلة التحقيق في تلك البيانات، تليها مرحلة المراجعة لذلك التحقيق، وهي مراقبة لاحقة لتلك البيانات، للتأكد من صحة البيانات المضمنة بالشهادة فإن كان هناك خطأ يقع إصلاحه وإن كان هناك نقص في البيانات يتم تلافيه .

لتُختتم هذه العملية بمراجعة عليا لذلك التحقيق والمراجعة المتعلقة به،ثم تمر نتيجة تلك الأعمال إلى معالجة بيانات المدونة ضمن التطبيقة الإعلامية، وتخزينها مبدئيا في قاعدة البيانات الخاصة بالفهارس الراجعة لإدارة الملكية العقارية، تليه بعد ذلك عملية المقابلة للتثبت من تطابق بيانات مسودة الشهادة مع نظيرتها المسجلة مؤقتا في التطبيقة الإعلامية، ثم تحال أخيرا على المراجع الأعلى للمصادقة عليها ليتم تخزينها نهائيا بتطبيقة منظومة الإعلامية الخاصة بالفهارس.

وتهدف التطبيقة الخاصة بالفهارس إلى تكوين قاعدة بيانات وطنية تمكن مستعمليها من عدة خدمات إشهارية من بينها : شهائد الملكية والإشتراك في الملكية من خلال معالجة الترسيمات المدرجة بالرسوم العقارية معالجة إعلامية من شأنها أن ترتقي بأساليب العمل وتنهض بنوعية الخدمات التي تسديها الإدارات الجهوية للديوان الوطني للملكية العقارية، للمتعاملين على السجل العقاري، وهي أيضا تمكن من إسداء خدمة شهائد الإستقصاء حول معرفات الرسوم العقارية الراجعة بالملكية لأي مواطن فإن تعذر ذلك تسند عوضها شهادة عدم ملكية.

وهكذا تصبح شهادة الملكية مرجعا يتسنى لجميع أعوان وإطارات الإدارة الإطلاع عليها والعمل بمقتضاها وذلك من خلال تمكين المحققين في مطالب الترسيم من الإطلاع على مدونات شهائد الملكية المحوصلة لأسماء المالكين والحقوق الراجعة لكل منهم مما يجنبهم عناء التدقيق في كل الترسيمات المدرجة بالرسوم العقارية وخاصة الرسوم العقارية ذات الحالة الإستحقاقية الغير ثابتة بفعل الشياع اللامتناهي.

ثم تتم بعد ذلك طباعة نظير منها على المطبوعة الخضراء المخصصة رسميا لهذه الخدمة وإعدادها للإمضاء والتسليم في أيسر الآجال الممكنة بحسب الحالة الإستحقاقية لرسمها العقاري، ومدى وجود عملية عقارية جارية متعلقة به وأسبقية تخزينها إعلاميا بالتطبيقة الخاصة بالفهارس.

وهنا يجدر التمييز بين شهائد الملكية المتعلقة بمطالب الترسيم (المبحث الثاني)، وشهائد الملكية غير المرتبطة بمطالب الترسيم، وهي ما إصطلح على تسميتها إداريا بالشهائد العادية (المبحث الأول) .

وهو ما يتجه معه التعرض إلى : الصعوبات العملية المطروحة عند إعداد شهائد الملكية (المبحث الثالث)، ثم الصعوبات التقنية أو الفنية في التعامل مع منظومة التطبيقة الإعلامية للشهائد والفهارس (المبحث الرابع)، للختام بالآثار القانونية للسهو عن بعض التنصيصات أو التحملات بشهادة الملكية (المبحث الجامس) .

المبحث الأول : شهائد الملكية العادية 

هي تلك الشهائد التي يتم طلبها في إطار مطلب يعمر على المطبوعة المعتمدة بالإدارة في الغرض بعد دفع معلوم إقامتها بشبابيك الإدارة.

ويكون طلبها غير مرتبط بمطلب ترسيم عملية عقارية، كما تكون عادة متعلقة برسوم عقارية قليلة التعامل عليها، فإذا كانت مخزنة إعلاميا بالمنظومة الخاصة بالفهارس ولم تكن هناك عملية جارية متعلقة بالرسم العقاري المعني بها فإنها تكون شهادة فورية ويجري إستخراجها وإعدادها للإمضاء والتسليم بصورة حينية وبتاريخ سابق لتاريخ إيداع المطلب بيوم واحد.

أما إذا تعلقت برسمها العقاري عملية جارية فإنه يتجه إنتظار نتيجة تلك العملية بحسب ما إذا تم قبولها، فيتم تحيين الشهادة المخزنة إعلاميا بقاعدة البيانات الخاصة بالفهارس بمعطيات العملية الجديدة من حيث المالك أوالمالكين المعنيين بتلك العملية أو بتحيين التحملات ليكون تاريخها أي تاريخ تلك العملية الجارية هو تاريخ الحالة الإستحقاقية المنصوص عليها بالشهادة، أما إذا كانت الشهادة غير مخزنة إعلاميا، فإنه يجري إعدادها وفقا للإجراءات المشار إليها أعلاه ليتم تخزينها إعلاميا ثم تسلم إلى طالب الخدمة في أيسر الآجال الممكنة، أما إذا تم رفض العملية العقارية الجارية فإن شهادة الملكية المعنية بالرسم العقاري موضوع العملية تبقى فورية وتسلم لمودع تلك العملية المرفوضة عند الطلب.

غير أن ذلك لم يمنع ظهور بعض الصعوبات التطبيقية فقد  يتمسك طالب الخدمة بأنه غير معني بالعملية الجارية ويلح على تسلم شهادته حتى بتاريخ سابق ليومية إيداع مطلبه ولتاريخ تلك العملية الجارية .

وقد جرى العمل بالإدارة على الإستجابة لذلك في حالات الضرورة القصوى أو الحالات الإنسانية على أن يكون تاريخ تسليم الشهادة سابق لتاريخ العملية الجارية المتعلقة بالرسم العقاري المعني بها، وهو حل لا يمكن التوسع في تطبيقه لما يتطلبه ذلك من ضرورة الإطلاع على ملف العملية الجارية للوقوف على مدى تعلقها بالشريك طالب الخدمة وما يترتب عن ذلك من مضيعة للوقت الإداري وإنخرام الإجراءات الجاري بها العمل في إعداد الشهادة.

وفي إطار الحرص على تقليص آجال تسليم خدمة الشهائد ومن أجل تطوير عمل الإدارات الجهوية للديواتن الوطني للملكية العقارية وإضفاء مزيد النجاعة والسرعة لبلوغ الأجل الهدف على مستوى دراسة مطالب الترسيم من جهة، وتكريسا مبدأ فورية شهائد الملكية من جهة أخرى، فقد عملت الإدارة على إعادة معالجة ما أمكن من الشهائد المعدة بالمنظومة القديمة و المصادقة عليها وتخزينها بالمنظومة الإعلامية الجديدة للفهارس حتى يتم إستخراجها وتسليمها إلى طالبي الخدمة بصفة حينية، حيث تتمتع الشهائد المصادق عليها بقرينة الثبوتية و الحجية إلى أن يثبت خلاف ذلك بإعتبار أن عملية المصادقة تسبقها جملة من الأعمال التحضيرية المتمثلة في التحقيق في بيانات الرسم العقاري، ومراجعة البيانات المضمنة بمدونة الشهادة، وفي المراجعة العليا التي تتضمن أساسا المصادقة الإعلامية عليها.

ولقد تم العمل بمبدأ التسليم الفوري لشهائد الملكية منذ سنة 2015 بمختلف الإدارة الجهوية للديوان الوطني للملكية العقارية  حرصا على تكريس العمل مبدأ فورية شهائد الملكية المصادق عليها بناءا على ثبات حالتها الإستحقاقية بمنظومة الفهارس.

غير أنه، ظهرت في الأفق صعوبة تتعلق بشهائد الملكية الغير محددة المنابات، حيث يتمسك طالب الحصول على خدمة شهادة الملكية بضرورة تحديد منابات المالكين بالشهادة، أو بالحصول على شهادة إشتراك في الملكية تكون محددة المنابات، وهو ما لا يتيسر دائما للإدارة إعتبارا لما يعتري بعض الرسوم العقارية من غموض في حالتها الإستحقاقية سواء على مستوى مالكي العقار أو على مستوى نسب إستحقاقهم، إما لطول الرسم العقاري وتشعب بياناته تبعا لإستخراج قطعة أو قطع منه، أو إنتزاعها أو لإسنادها وإحالتها بموجب حكم تحيين لم يتعرض إلى الحالة الإستحقاقية التي يصبح عليها الرسم الأم، أو لرجوع ملكيته كليا أو جزيا لبعض الأجانب بما يتعذر معه على الإدارة تحديد منابات المالكين بالشهادة فيتم إعدادها بنسب غير محددة في إنتظار تسوية ذوي المصلحة من المالكين أو من المتعاملين على الرسم العقاري لتلك الوضعية، إما بفريضة عقارية شاملة أو جزئية مع بعض التحفظ على الفرائض الجزئية أو على تحديد مناب أو منابات.

ولقد إرتأت الإدارة في بعض الحالات الإنسانية تحديد مناب الشريك المعني بالشهادة إذا كان إنجرار ملكيته واضحا ولم يتم التعامل عليه بأية عملية لاحقة، كأن يكون مرسما بصفة مشترٍ لمناب محدد، كما إرتأت أيضا وفي حالات أخرى تسليم الشهادة مع الإشارة بخانة الملاحظات إلى ان الحالة الإستحقاقية غير ثابتة لإحالة الرسم العقاري على أنظار المحكمة العقارية على معنى أحكام الفصل 11 من قانون التحيين،وهو إجراء تم الرجوع عنه لعدم قانونيته ليتم الإكتفاء بالتحملات والتنصيصات الموظفة على العقار أو على المنابات المعنية بها بما في ذلك مطلب التحيين المتعلق بتلك الإحالة، حيث جرى العمل والتعامل بين الديوان الوطني للملكية العقارية والمحكمة العقارية على إعتبار إحالة الرسوم العقارية بينهما على معنى الفصل11 المذكور، مطلب تحيين قائم الذات.

ويجدر في هذا السياق إقتراح التوصية : بضرورة العمل على عدم ترسيم فرائض جزئية أو تحديد منابات لإرتفاع منسوب الخطأ المحتمل بهما بما يؤدي ترتيبا عليه وبتواتر العمليات الجارية إلى جمود الرسم العقاري .

ولقد برزت في المدة الأخيرة مشاكل بخصوص إيقاف تسليم الشهائد وحتى رفض مطالب الترسيم بالنسبة لبعض الرسوم العقارية المتشعبة الحالة الإستحقاقية للغموض والشيوع اللامتناهي التي أصبحت عليها، أو الإقتصار على تسليم شهائد إشتراك في الملكية لبعض الشركاء في ملكيتها ثابتي الحقوق دون غيرهم، وهو ما يمس من مصداقية نظام الإشهار العيني برمته، لذلك تتجه التوصية : بضبط قائمة في شأنها ورفعها إلى السيد حافظ الملكية العقارية للإذن بإعادة فرز بياناتها إداريا إن تيسر ذلك، أو إحالتها على المحكمة العقارية على معنى أحكام الفصل 11 من قانون التحيين، بما أنها لم تعد تعكس الحالة القانونية الصحيحة والمتطابقة مع حالتها الواقعية، رغم أنها من أكثر الرسوم العقارية المتعامل عليها، وفي إنتظار ذلك، فقد تحدث أحيانا بشبابيك الإدارت الجهوية بعض الردود المتشنجة من بعض طالبي الخدمة نتيجة تعطل مصالحهم بسبب إيقاف تسليم الشهائد.

ولتلافي ذلك، تقوم الإدارات الجهوية ومن ورائها مصالح الشهائد بعمل دؤوب لإعادة فرز بيانات بعض الرسوم العقارية التي تشعبت وضعيتها الإستحقاقية أوأصبحت غير ثابتة بسبب الشيوع اللامتناهي متى تيسر ذلك إداريا، وذلك بتكليف إطارات مطلعة على وضعية تلك الرسوم من ذوي الخبرة لإصلاح ما يمكن إصلاحه وتلخيص حالتها الإستحقاقية من حيث المالكين  لإسناد شهائد ملكية أو إشتراك في ملكية غير محددة المنابات إلى حين الإدلاء بما يفيد تحديد نسب الإستحقاق .

وما يلاحظ في هذا السياق أن هذه التجربة مازالت في طور الإنجاز غير أنه لا يمكن التعويل عليها كثيرا إعتبارا لعدم تفرغ الأعوان المكلفين بها تفرغا تاما بحيث تبقى الأولوية في عملهم لمهامهم الأصلية المناطة بعهدتهم وهو ما تجدر معه الإشارة إلى ضرورة تفرغهم وتشجيعهم وتحفيزهم للقيام بتلك الأعمال في أيسر الآجال الممكنة.

المبحث الثاني : شهائد الملكية المتعلقة بمطالب الترسيم 

وهي تلك الشهائد التي يتم طلبها في إطار مطلب ترسيم عملية عقارية، حيث يتم خلاص معاليم إقامتها بالمطلب المذكور، فتحين الشهادة حسب معطيات العملية المرسمة حديثا، إذا كانت مدونة الترسيم مصادق عليها ومخزنة إعلاميا، حيث يعتمد المحقق بمطلب الترسيم على البيانات المضمنة بشهادة الملكية لدراسة مطلب الترسيم، ليتم بعد ذلك تحيين شهادة الملكية المذكورة، دون الحاجة إلى إعادة تحرير كل بياناتها أو التثبت في الترسيمات التي لم يرد في شأنها أي موجب تعديل أو تحيين، باستثناء الحالات التي يكتشف فيها المحقق أو مراجع الشهادة، تسرب خطأ ما، لمدونة الشهادة المصادق عليها وهو ما يستوجب الوقوف عنده، للتثبت من مدى صحة الحالة الإستحقاقية للشهادة، ليتم تصحيحها، أو من مدى صحة ترسيم تلك العملية المقبولة، ليتم إصلاح ما يمكن إصلاحه، إذا تعلق الأمر بشكلية من الشكليات، أو الرجوع في قرار الترسيم نفسه متى تعين ذلك، وهي حالات إستثنائية نادرة .

أما إذا كانت شهادة الملكية غير مخزنة إعلاميا فيتم إعدادها يدويا من خلال تحرير مدونة شهادة الملكية، تردف بمعالجة إعلامية، يتم خلالها تخزين المدونة المذكورة والمصادقة عليها إعلاميا كيفما تم بيانه سالفا.

وتجدر الإشارة هنا إلى أن بعض الإدارات الجهوية للدوان الوطني للملكية العقارية، إرتأت في هذا السياق فصل عملية إعداد الشهادة عن عملية دراسة مطلب الترسيم المتعلقة به، وإحالة إعدادها على مصلحة خاصة بإعداد الشهائد المتعلقة بمطالب الترسيم المقبولة، إعتبارا وأن منظومة التطبيقة الإعلامية الجديدة، لا تتوفر على قاعدة كميّة كبيرة من الشهائد المخزنة، وهو ما يقتضي تخزين جميع الشهائد على منظومة الفهارس، وتوفير رصيد كبير من الشهائد المخزنة، وهو ما لم يتحقق بعد على الوجه الأكمل، وتلافيا لإرهاق كاهل المحققين خلال دراسة مطالب الترسيم، فالمحقق بالإضافة إلى عمله الأصلي المتعلق بدراسة المطلب، فإنه مطالب بتلك المناسبة بإعداد شهادة ملكية جديدة تخزن على منظومة التطبيقة الإعلامية للفهارس، عوضا عن تحيين الشهادة فقط، وهو ما يمكن أن يكون ضربا من ضروب التعقيد، قد يؤدي إلى تمطيط آجال دراسة المطلب، والإبتعاد شيئا فشيئا عن الأجل الهدف المطلوب .

ورغم ذلك، فإن هذا الإجراء ما يزال قابلا للنقاش، لما يترتب عليه من تزايد إحتمال  منسوب الخطأ في دراسة مطلب الترسيم، من حيث نتيجة تلك الدراسة بالقبول أو بالرفض، وهي أخطاء لا يمكن الوقوف عليها أو تلافيها إلا بفرز بيانات الرسم العقاري فرزا دقيقا، وهو فرز يتطلبه إعداد شهادة الملكية، ولكنه أيضا مطلوب لدراسة مطلب الترسيم، لذلك تتجه التوصية في هذا الصدد، بضرورة  ربط إعداد شهائد الملكية المتعلقة بمطالب الترسيم، بدراسة مطلب الترسيم نفسه، فتجرى دراسة كليهما، خاصة بالنسبة لمطلب الترسيم المقبول، فيتم إعداد مدونة الترسيم بالتزامن مع إعداد شهادة الملكية، لتلافي ما قد يترتب عن عملية الفصل بينهما من أخطاء وغلطات مادية وموضوعية بمدونات الترسيم، قد يرتقي بعضها إلى الأخطاء الجوهرية التي يصعب على الإدارة تداركها كأن يتم ترسيم عملية بيع بالرغم من وجود شرط إسقاط حق مرسم لم يتم التفطن إليه أو أن يتم ترسيم نفس كتب البيع مرتين...

أما بالنسبة لمطالب الترسيم المرفوضة، فقد جرى العمل على عدم إعداد شهادة ملكية في الغرض إلى حين إستجابة طالب الترسيم لملاحظات الرفض ليتم إعفاؤه من إعادة خلاص معاليم إقامة الشهادة التي سبق إستخلاصها بمناسبة الإيداع الأول لمطلب الترسيم، إلا أن ذلك لا يمنع قانونا طالب الترسيم من التمسك بحقه في تسلم شهادة الملكية خالصة المعاليم بمطلب الترسيم برغم رفضه، وقد دأبت الإدارة على الإستجابة لذلك خاصة إذا ما تعلق الأمر بعملية سبق ترسيمها وهو ما يعرف إداريا بالعملية المكررة .

المبحث الثالث : الإشكاليات والصعوبات المتعلقة بإعداد  شهائد الملكية 

قد تواجه مصلحة الشهائد المتعلقة بمطالب الترسيم بعض الصعوبات العملية عند إنجاز شهائد الملكية، متأتية أساسا من مطلب الترسيم ذاته، ويتجه إستعراض بعضها على سبيل الذكر لا الحصر :

الفصل الأول : ترسيم الفرائض الجزئية أو تحديد المنابات الجزئي 

من بين مطالب الترسيم التي ترتبت عنها صعوبات عملية عند إقامة شهادة الملكية أو الإشتراك في الملكية المتعلقة بقبولها هي عمليات ترسيم فرائض جزئية أو تحديد منابات، حيث يتمسك طالب الترسيم بضرورة تسليمه شهادة الإشتراك في الملكية  لمجموعة الشركاء المعنيين بالفريضة الجزئية المرسمة، وهو ما يتعذر على الإدارة الإستجابة له في ظل تطبيقة منظومة الإعلامية الخاصة بالفهارس،

التي لا تسمح سوى بالتنصيص بشهادة الإشتراك على شريك واحد من بين المالكين، فيتم الإقتصار على إسناد طالب الترسيم لفريضة جزئية، شهادة إشتراك لشريك واحد فقط  من بين مجموعة الشركاء المعنيين بها،عادة مايكون طالب الترسيم نفسه إن تيسر التعرف عليه، أو على الشريك الأول بقائمة الفريضة الجزئية المدرجة، وهو تطبيق بدأ يلاقي تفهم طالبي الترسيم، ليجري تبعا لذلك إستخلاص معاليم إقامة بقية شهائد الإشترك الخاصة ببقية الشركاء على أساس شهادة إشتراك لكل شريك وقد يحصل ذلك بصفة لاحقة ليومية مطلب الترسيم وبمطالب شهائد إشتراك عادية .

وتجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن ترسيم الفرائض الجزئية أو تحديد منابات لا يجد إنعكاسا له بشهادة الملكية التي تظل على حالتها بنسب غير محددة إعتبارا لعدم تحديد نسب منابات بقية المالكين بالرسم العقاري وهو ما يحيل مرة أخرى على التأكيد على ضرورة العمل على عدم قبول ترسيم الفرائض الجزئية ، والمطالبة في كل الحالات بفرائض عقارية شاملة في الغرض، لتتضح بذلك الحالة الإستحقاقية للرسم العقاري برمته سواء بالنسبة لمالكيه أولكل المتعاملين عليه بما في ذلك الديوان الوطني للملكية العقارية، إعتبارا وأن ترسيم الفرائض الجزئية أو تحديد المنابات عامل مساهم في جمود الرسوم العقارية بصفة غير مباشرة حيث كثيرا ما يتضح لا حقا خطؤها.

الفصل الثاني : ترسيم الإستخراجات في عقار محددة منابات مالكيه بشهادة الملكية 

قد يحصل بمناسبة تقديم مطلب ترسيم لعملية إستخراج قطعة أو مجموعة قطع من عقار موضوع شهادة ملكية محددة المنابات، وتهم هذه الحالة خاصة مطالب الترسيم والإستخراج المتعلقة بإنتزاع وإحالة عقار لفائدة المصلحة العامة، أو بموجب حكم تحيين صادر عن المحكمة العقارية، أو حكم مقاسمة جزئية صادر عن المحاكم العدلية، والتي تتعلق بالإنتزاع الجزئي لمنابات مجموعة من المالكين، حيث يرسم المطلب ولكن دون تحديد نسبة المنابات التي ستقطتع من نصيب كل مالك، وهو ما يتعذر معه قانونا، وتبعا لتغير مساحة العقار وتجزئتة العامة، تحديد النسبة المتبقية لكل مالك بعد عملية الإستخراج، وهو ما يتعذر معه تحديد منابات المالكين بشهادة الملكية، فيتم إعدادها بنسب غير محددة بعد أن كانت في السابق محددة المنابات.

وقد يثير هذا الأمر حفيظة بقية المالكين، الذين يتمسكون بتسليمهم شهادة ملكية محددة المنابات إعتبارا و أن عملية الإستخراج أو أمر الإنتزاع أو المقاسمة الجزئية، لا تشملهم، ويستدلون في ذلك بشهادة قديمة محددة المنابات، وهو ما قد يضع الإدارة في موقف صعب، وقد إرتأت مصلحة الشهائد في هذه الحالة، إعتماد أحد الحلين التاليين :

-أولا  :  تطبيق القاعدة الثلاثية في الإحتسابregle de trois خصوصا بالنسبة للإنتزاع والإحالة وذلك على جميع المالكين، فيُساهم جميعهم في المساحة المنتزعة،  كل حسب نسبة إستحقاقه، وهو أمر قد لا يستقيم، لا سيما إذا كانت عملية الإستخراج لا تشمل جميع المالكين بل البعضُ منهم، ولأجزاء فقط  من المنابات الراجعة لهم .

-ثانيا  :  مطالبة المتعامل على الرسم العقاري، بالإدلاء بفريضة شاملة للعقار، وهو ما لا يتيسر للبعض نظرا للكلفة الباهضة للفريضة الشاملة خاصة إذا كان الرسم العقاري من قبيل الرسوم الطويلة أو كبيرة الحجم والمتشعبة البيانات أو الترسيمات.

الفصل الثالث : شهائد ملكية الرسوم الأم المتعلقة بترسيم عمارة 

من بين مطالب الترسيم التي قد ترتبت عنها صعوبات عملية عند إقامة شهائد الملكية أو إشتراك في الملكية المتعلقة بها، هي  شهادة ملكية الرسوم الأم بالنسبة لمطالب ترسيم تقسيم عمارة أو عمارات، والحال أن تلك الرسوم، لم تعد تشتمل إلا الأجزاء المشاعة والمشتركة للعمارة أة للعمارات .

وحيث أن هذه الأجزاء غير قابلة للتفويت فيها بصورة مستقلة، فإن تسليم شهائد ملكية بشأنها، قد يفتح الباب لإلتياس التعامل عليها، عند إعتمادها كأساس لتصرفات تهم تلك الأجزاء المشاعة والمشتركة بذاتها، وفي المقابل، فإن الإمتناع عن تسليم شهائد ملكيتها، يخالف صريح الفصل 388 من مجلة الحقوق العينية الذي قضى بأنه ليس لإدارة الملكية العقارية  "أن ترفض أو تؤجل تسليم الشهادات"، "إلا إذا كان هناك مانع قانوني" .

فلئن كان الحق الذي يمارسه صاحب الجزء المفرز على تلك الأجزاء المشاعة والمشتركة، هو حق ملكية، إلا أنه حق ملكية تبعية، مشروط (بعدم التفويت فيها وعدم قسمتها، كما أنه لا يمكن قانونا لملكيتها، أن تقوم بذاتها) فهي مرتبطة بملكية الجزء المفرز، هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى فإن تسليم شهائد ملكية متعلقة بالرسم العقاري الأم، لا يستقيم عمليا، ضرورة أن الرسم الأم يعكس توزيع الأجزاء المشاعة والمشتركة حسب الأجزاء المفرزة والمستخرجة والمفردة برسوم مستقلة، بقطع النظر عن مالكيها، فلا يقع مثلا نقل الترسيمات التي تهم العمليات العقارية المسلطة على الأجزاء المفرزة والمدرجة بالرسوم الخاصة بها من بين تلك الرسوم الجديدة، إلى الرسم الأم. فتحديد مالك الأجزاء المشاعة والمشتركة بالرسم العقاري الأم، لا يتم إلا من خلال الرسم العقاري الجديد موضوع الجزء المفرز التابع له، وبالتالي فإن مطلب شهادة ملكيتة، يجب أن يتسلط على الرسم العقاري المستخرج أو الجديد وليس على الرسم العقاري الأم، وكذلك الشأن بالنسبة لمطلب شهادة إشتراك في الملكية، ضرورة أنه، ولئن توفر عنصر الإشتراك، إلا أنه لا يمثل إشتراكا فعليا على عقار مادي، بل إشتراكا مجردا. 

لذلك، فإنه تتجه التوصية في  هذا الصدد، بضرورة إعداد شهادة ملكية الرسم العقاري الأم مع التنصيص بها  وبالخانة الخاصة بهوية المالكين، بمنظومة التطبيقة الإعلامية الخاصة بالفهارس، على أنه راجع بالملكية على الشياع وبالإشتراك بين جميع مستحقي الرسوم العقارية المستخرجة أو لمن يحل محلهم، إعتبارا وأن تلك الأجزاء الشائعة والمشتركة تتبع القطع المستخرجة، أي أنها عقارات تبعية، ولا تتبع مالكيها، ويمكن مثلا إعتماد الـصـيغـة التاليــة :

"مستحقي الرسوم العقارية ذوات المعرف من عدد...  إلى عدد...".  

مع ضرورة، إعتماد مجموع تلك الأجزاء الشائعة والمشتركة كتجزئة عامة للعقار بقطع النظر عن مساحته .

المبحث الرابع : الصعوبات التقنية أو الفنية في التعامل مع منظومة التطبيقة الإعلامية للشهائد والفهارس 

و بهذه المناسبة، يمكن عرض بعض الصعوبات أو الإشكاليات التقنية والفنية الفعلية، التي أفرزها التعامل  اليومي على المنظومة، على سبيل الذكر، لا الحصر ، وهي على التوالـــــــــي :

1- بالنسبة للأشخاص الماديين المستفيدين من التحملات، فإن المنظومة لا تتيح رقن أكثر من شخص مادي واحد بالخانة المخصصة لـ "شخص مادي" مما إضطر الأعوان المكلفين بالرقن، إلى رقن أسمائهم بالخانة المخصصة لـ"طبيعة أخرى" وهو ما من شأنه أن يحدث تَشوُش على مستوى التحملات بمنظومة الشهائد، سواء كان ذلك بالنسبة للشهادة المعنية بالرقن، إذا كانت متضمنة لعدة تحملات أخرى، أو بالنسبة لغيرها من الشهائد المعنية بنفس تلك التحملات والموظفة لفائدة أشخاص ماديين متعددين مع أشخاص معنويين، حيث تكتفي التطبيقة، بالتنصيص على ما تضمنته خانة " طبيعة أخرى" بالنسبة لكل التحملات بتلك الشهادة و بالنسبة لكل الشهائد الموظفة تحملاتها لفائدة أشخاص طبيعيين أو معنويين مرقونين بخانة "طبيعة أخرى".

ومثال ذلك 1 :

هناك شخص مادي واحد ليس هناك إشكال

أكثر من شخص مادي واحد، يتعين  التعامل مع خانة  "طبيعة أخرى"

2- بالنسبة للتنصيص المتعلق بخضوع الرسم العقاري لمبدأ المفعول المنشىء للترسيم و سند الملكية و الذي يتم ذكره بشهادة الملكية بالتنصيص بخانة الملاحظات على خضوع الرسم العقاري لأحكام الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية و ذلك عـــند إقامة شهادة المــلكية لأول مرة،أمــا إذا مــا تمــتت إقــامتها و المصادقة عليها فإن التشخيص الجديد للرسم العقاري بمنظومة الشهائد لا يفي بالغرض إلا إذا تم فتح المصادقة و التنصيص على ذلك بمدونة إقامة الرسم العقاري.

ومثال ذلك 2 :

  التشخيص الجديد للرسم العقاري وذلك بالتأشير عليه في الخانة المناسبة لا يتم إلا بعد فتح المصادقة

3- بالنسبة للشخص المادي الذي يملك بعدة رسوم عقارية لكن لقبه العائلي أو تاريخ ولادته يختلف من رسم إلى آخر و كذلك بالنسبة للشخص الطبيعي الذي له عدة مقرات  إجتماعية  فإن مدونة التشخيص الجديد بمنظومة الشهائد لا تمكن من تجاوز مشكلة ذلك الإختلاف بالنسبة لشهائد الملكية ليتعدى إلى منظومة الفهارس ليصبح الإستقصاء بها حول ملكية الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين غير دقيق النتائج .

ومثال ذلك 3(1) :

الملاك في الشهادتن له تاريخي ولادة مختلفان

ومثال ذلك 3(2) :

اسم الشركة هو نفسه بينما المقر يختلف من شهادة إلى أخرى

4 - بالنسبة للرسوم العقارية التي تم رقن شهائد ملكيتها بمعرف الرسم العقاري الأم مثلا الرسم عدد 132099 ثم تم في الأثناء تغيير معرفه إلى الرسم عدد 53646 بنزرت فإن منظومة الشهائد لا تمكن من مسايرة ذلك التغيير على مستوى عدد الرسم العقاري بما يتحتم معه إعادة رقن الشهادة من ألفها إلى يائها وفق المعرف الجديد وهو ما يتطلب الكثير من الجهد البشري و الكثير من الوقت لإعادة الرقن و المقابلة و المصادقة قبل أن يتم طرح الشهادة الجديدة للتداول، مما اضطر الإدارة إلى المراوحة بين معرف الرسوم الأصلية و معرفاتها الجديدة عند التعامل ربحا للوقت و مسايرة لطلبات المواطنين، غير أن ذلك مايزال يطرح بعض الإشكاليات خاصة فيما بين الإدارات الجهوية للملكية العقارية حيث يتم طلب شهادة ملكية بمعرف رسمها العقاري الأم والحال أنها مرقونة وفق معرف رسمها العقاري الجديد تبعا لتحويره أو تغييره أو يتم طلب شهادة الملكية وفق معرف رسمها الجديد و الحال أنها مرقونة بمعرف رسمها العقاري الأم . 

ومثال ذلك 4 : 

الشهادة موضوع الرسم الأم 41009 تحتوي على جميع المعطيات

الشهادة المستخرجة لا تحتوي على أية معطيات

5- بالنسبة للفهارس والإستقصاء وعدم الملكية فإنها خدمات تبقى الإستجابة إليها مع الإحتراز لعدم نجاعة البحث والتقصي على المنظومة الجديدة إلى حين الإنتهاء من تخزين جميع شهائد الملكية والمصادقة عليها إعلاميا بالتطبيقة الإعلامية الخاصة بالفهارس لما لذلك من أهمية في بناء قاعدة بيانات الفهرس الهجائي للمالكين وفي الضغط على آجال بعض الخدمات الإشهارية أخرى لتكريس مبدأ الفورية في إسدائها ومن بينها شهائد الملكية الفورية أو الحينية وهو ما يتطلب بذل المزيد من الجهد وتوظيف جميع الإمكانيات البشرية والوسائل التنظيمية في الغرض، وذلك بتكوين خلية إدارية مصغرة تتكون من عونين فأكثر تتم إضافتهما إلى مصالح شهائد الملكية العادية، ويعملون خارج الدورة العادية ليومية الشهائد، وذلك للعمل على إعداد أكبر عدد ممكن من شهائد الملكية للرسوم العقارية التي لا تعامل عليها، وذلك تصاعديا بداية من الرسم العقاري الأول أي عدد01 مثلا، لتصبح شهائد ملكيتها فورية حتى يقترب أكثر ما يمكن العدد الجملي للشهائد المخزنة بالتطبيقة الإعلامية للفهارس إلى العدد الجملي للرسوم العقارية الراجعة بالنظر للإدارة الجهوية المعنية، تطبيقا لمذكرة السيد حافظ الملكية العقارية عدد 04 لسنة 2020 الصادرة بتاريخ 30 جانفي 2020 

(عدد 180/00/2020)، وتكريسا لمبدأ فورية الخدمات الإشهارية للديوان الوطني للملكية العقارية .

المبحث الخامس : الآثار القانونية المترتبة عن السهو عن بعض التنصيصات أو التحملات بشهادة الملكية 

إن الحق المشهر، يولد بالضرورة آثارا قانونية بين الأطراف وتجاه الغير، إلا أنه هناك بعض الصور التي يعجز فيها الإشهار عن إحداث آثار قانوينة ومن أهمها صورة الفصل403 من مجلة الحقوق العينية حيث ورد به، أنــه :

" إذا أهمل مدير الملكية العقارية بالنسبة إلى عقار التنصيص بالشهادات على حق أو عدة حقوق مرسمة وكان من الواجب التنصيص عليها قانونا فإن ذلك العقار يظل بيد الحائز الجديد محررا من تلك الحقوق وتحمل المسؤولية عند الإقتضاء على الدولة" .

فإذا، سهى حافظ الملكية العقارية عن التنصيص بالشهائد المسلمة، للقائم بالتنفيذ الجبري على عقار مسجل مثلا، عن حق عيني مرسم، فإن العقار ينتقل إلى المبتت له مطهرا من ذلك الحق، ولا يبقى لصاحب الحق المدرج بالسجل العقاري إلا الرجوع على الدولة بغرم الضرر على أساس مسؤليتها التقصيرية. مما يفيد، أن الإشهار المدرج بالسجل العقاري يفقد حجيته إذا تم إغفال التنصيص على بياناته بإحدى الشهادات المسلمة لطالبيها.

ويبدو أن المشرع أراد من خلال الفصل المذكور، إسناد حجية مطلقة للشهادات الصادرة عن الديوان الوطني للملكية العقارية،  لا يمكن قانونا دحضها حتى ولو تعارضت بياناتها مع بيانات الرسم العقاري، وربما يعود ذلك إلى إحتمال قيام وضع مادي خارج السجل العقاري أقوى نفوذا من الحق المرسم، والمتمثل في صيرورة العقار إلى يد الحائز الجديد بناء على شهادة الملكية المسلمة له وهو وضع مادي مدعم بوثيقة ذات حجية مطلقة هي شهادة الملكية، وفي ذلك تكريس لإستقرار وسلامة التعامل على السجل العقاري.