إشهار ملكية البناء العمودي

البناء العمودي هو كل بناء زاد ارتفاعه عن مستوى الطابق الأرضي ولقد اتخذت البناءات العمودية شكلا تجسم في العمارات أو ما أسماه المشرع ملكية الطوابق والسفل والعلو.

نظام ملكية الطوابق

قنّن المشرع التونسي ملكية الطوابق صلب الفصول من 85 إلى 102 من مجلة الحقوق العينية.

ويستخلص من الفصول المذكورة أن البناءات الخاضعة لهذا النظام هي تلك التي تتوفر فيها شروط ثلاثة وهي :

- أن يتعلق العقار بعمارة أو مجموعة من العمارات أو المركبات العقارية وهي كل بناء زاد عن ارتفاع الطابق الأرضي بقطع النظر عن عدد الطوابق وعدد أجزائه المفرزة مقسم إلى وحدات معمارية مستقلة ويحتوي على أجزاء مشتركة بين المالكين.

- توفر أجزاء مشاعة ومشتركة في البناء: وهي الأجزاء المشتركة والمشاعة بطبيعتها أو بحكم الاستعمال بين جميع الأجزاء المفرزة تبعا للهندسة المعمارية للعقار ويعود حق استعمالها للمالكين كافة الذين توزع بينهم حسب نسبة تملك كل منهم في الأجزاء المفرزة.

- تعدد المالكين: على مستوى العمارة أو مجموعة العمارات وليس الشقق أو الطوابق التي يمكن أن تكون على معنى الفصل 85 على ملك شخص واحد أو أكثر.

وتجدر الإشارة في هذا الخصوص أنه في غياب تعدد المالكين يعتمد الاستخراج كطريقة ترسيم ليس تطبيقا لأحكام الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية بل الفصل 360 منها.

І- إدراج الصكوك في نظام ملكية الطوابق

يستند الترسيم في ملكية الطوابق إلى تقنية الاستخراج وذلك بعد توفّر المؤيدات المستوجبة للترسيم.

1- كيفية الترسيم: الترسيم بالاستخراج :

تناول الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية طريقة ترسيم ملكية الطوابق بأن يتم استخراج الأجزاء المفرزة برسوم مستقلة وإبقاء الرسم الأم مشتملا على الأجزاء المشتركة والمشاعة فالترسيم في هذا الصنف من الملكية لا يكون على الشياع بل يتمّم باعتماد الاستخراج الذي يعدّ الطريقة الكفيلة بأن تجعل الترسيم في هذا الإطار يعكس الجانب المادي(الفني) و الإستحقاقي لحق الملكية.

في هذا السياق يتّجه التوضيح أن إدارة الملكية العقارية قد دأبت على قبول الترسيم على الشياع لعقود تفويت تتعلّق بشقة أو طابق من عمارة وذلك استجابة لإرادة الأطراف المتعاقدين المضمّنة بتلك العقود والتي تعفي حافظ

الملكية صراحة من ذكر الطوابق والشقة وعدم الالتزام بأحكام الفصل 99 المذكور وتحدّد موضوع التعاقد استنادا

إلى تجزئة عامة للرسم العقاري يتمّ استحداثها والتعاقد على ضوئها سواء كانت تقابل مساحة العقار أو كانت

مساحة افتراضية يتم احتسابها إمّا بزيادة مساحة القطعة الأرضية بحسب عدد الطوابق أو باعتماد كسر يكون مقامه عدد الشقق التي تحتوي عليها العمارة موضوع الرسم العقاري و بسطه عدد الشقق المفوّت فيها أو باعتماد كسور مبهمة كأن يتضمن العقد التفويت في جميع المناب وقدره ¼ من العقار وهو يتمثل في شقة أو اعتماد مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العمارة كتجزئة عامة ليسلّط البيع المتعلّق بشقة على أجزاء على الشياع تقابل مساحتها تؤخذ من التجزئة المذكورة.

وحيث إن ترسيم ملكية الطوابق على الشياع استنادا للطرق المذكورة ليس من شأنه أن يعكس ازدواجية الملكية داخل العقارات المعنية التي تجمع بين الإفراز في الأجزاء المفرزة والشيوع في الأجزاء المشتركة كما يترتب عنه عدم تطابق الحالة الواقعية للعقار والحالة القانونية و الإستحقاقية للرسم العقاري موضوعه التي لا تعكس حقيقة محتواه بما بنجرّ عنه جمود الرسم.

لذلك فإنه يجب على ديوان الملكية العقارية التقيّد بأحكام الفصل 99 المذكور.

هذا ويتجه التوضيح أنه يجب الرجوع إلى مضمون الصكّ المقدم للترسيم لتحديد مدى انطباق هذا الصنف من الملكية على الحق المتعامل عليه.

في هذا السياق إذا تبين أن موضوع العملية العقارية المطلوبة يسلّط على شقة من عمارة مقامة على الرسم العقاري المعني فإنه يتعين على ديوان الملكية العقارية إخضاع العملية إلى نظام ملكية الطوابق ورفض الترسيم على الشياع للمطالبة بالإدلاء بما يفيد تقسيم العمارة .

وحيث يعتمد هذا الحل بخصوص الرسوم العقارية التي يرد عليها هذا النوع من العمليات لأول مرة وأيضا الرسوم العقارية التي سبق الترسيم في شأنها على الشياع لإخضاعها إلى نظام ملكية الطوابق وإيقاف الترسيم على الشياع بخصوصها.

أما إذا تمّ التنصيص صلب العقد المقدم للترسيم على أن موضوع التعاقد يتعلق بشقة من طابق أول وتغيير التجزئة بإضافة مساحة الشقة إلى المساحة الجملية للعقار وطلب الترسيم على الشياع فإنه يتجه قبول الترسيم على الشياع وفق التجزئة العامة الجديدة وحصر هذه الطريقة في الترسيم في حدود التعامل على طابق أول واحد تقيّدا في ذلك بنظام العلو والسفل.

وتتمّ عملية ترسيم الاستخراج في نظام ملكية الطوابق بالسجل العقاري بالتقيد بالإجراءات التالية :

2- المؤيدات المستوجبة في عملية الاستخراج:

تكون عملية الاستخراج في ملكية الطوابق إمّا في إطار عملية تفويت أو قسمة أو بصورة مستقلة بأن يتقدم مالك العمارة بمطلب استخراج مرفق بالمؤيدات التالية:

أ- الأمثلة الهندسية: ( أمثلة نقل ملكية) وتكون صادرة عن ديوان قيس الأراضي أو خبير مساح.

ويتعيّن في هذا السياق الإدلاء بـ:

* مثال هندسي نهائي خاص بكل جزء مفرز يمكن أن يحتوي على تشخيص لحق استعمال شخصي لجزء مشترك ومشاع (يعلم عليه باللون الأصفر) .

*الأمثلة الهندسية الخاصة بالأجزاء المشتركة والمشاعة بما في ذلك مثال السطح.

* المثال الهندسي للأرض المقامة عليها العمارة إذا تم تشييدها على جزء من العقار موضوع الرسم العقاري المعني.

* إذا كانت العمارة قد تم تشييدها على عدة قطع موضوع رسوم عقارية مختلفة اثر عملية ضم فيجب الإدلاء بالمثال الجديد للعقار ليتمّ إشهار عملية الضمّ كالإدلاء بالمثال الهندسي الخاص بالقطعة المعنية لاستخراجها برسم عقاري مستقل.

في صورة إعداد الأمثلة الهندسية من قبل خبير مساح يجب توفر الشروط التالية:

- الإدلاء بنسخة من محضر معاينة انتهاء الأشغال يكون متضمّنا لبيانات تخصّ مكوّنات العمارة أو مجموعة العمارات وفي صورة عدم توفر هذه المعطيات فإنه يتعين المطالبة بنسخة من رخصة البناء.

- مصادقة بلدية المكان على التقسيم عملا بأحكام الفصل 59 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير.

- ما يفيد إيداع الملف الفني المتعلّق بتقسيم العقار لدى ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وذلك تطبيقا لمقتضيات الفصل 25 من القانون عدد 38 لسنة 2002 المؤرخ في 11 أفريل 2002.

ويترتّب عن عدم الإدلاء بالأمثلة الهندسية المذكورة رفض مطلب الترسيم.

ب- نظام الاشتراك في الملكية هو عقد من نوع خاص يعكس نظاما أوجب الفصل 90 من مجلة الحقوق العينية اعتماده من قبل نقابة مالكي العمارة تتضمّن "تفصيل وتحديد وتشخيص الأجزاء المشتركة ويضمن حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته " و يلزم جميع المالكين وكل من انجر له حق منهم في العقار.

وقد تمّ تنظيمه بموجب الأمر عدد 1646 لسنة 1998 المؤرخ في 19 أوت 1998 الذي حدد النموذج المعتمد في الغرض.

وقد أوجب الفصل 99 المذكور في فقرته الأخيرة إشهاره بسجل الملكية العقارية بما يترتب عنه أن عدم شمول مطلب ترسيم ملكية الطوابق لنظام الاشتراك في الملكية يؤول إلى رفض المطلب.

ويمكن أن تضاف إلى نظام الاشتراك في الملكية قواعد خصوصية تستجيب إلى خصائص العقار المشترك تتم المصادقة عليها من قبل مجموعة المالكين بالأغلبية المنصوص عليها في الفصل 91 من المجلة المذكورة.

ويقبل نظام الاشتراك في الملكية أحادي الجانب ممضى من قبل الباعث العقاري بخصوص مطالب الاستخراج المقدمة منه.

ج- جدول تقسيمي يكون مصحوبا بنظام الاشتراك في الملكية يقع صلبه التنصيص على الطوابق وأرقام القطع المفرزة ومساحتها ومحتواها وأرقام القطع المشاعة والمشتركة و مساحتها ومحتواها ونسب الاستحقاق في الأجزاء المشاعة والمشتركة في العمارة مع اعتماد مقام للكسر في احتساب هذه الأجزاء والتنصيص على حق الاستغلال إن وجد وطبيعته والجزء المفرز الذي تمتع به.

د- محضر تحجير كامل العمارة أو المركب أو المجمع

ت- مطلب الاستخراج: ممّن له الصفة معرّف عليه بالإمضاء يتضمن التنصيص على معرف الرسوم العقارية موضوع العمارة و العمارات.

وإذا اقترنت عملية الاستخراج بعملية أخرى تتعلّق بجزء مفرز من عمارة أو عمارات فإنه يتعيّن الإدلاء بصكّ العملية المعنية.

ث- محضر حلّ الشركة المالكة للعمارة أو العمارات وتوزيع الأجزاء المفرزة على المساهمين أو حكم يقضي

بذلك.

ІІ- التحقيق في مطالب الترسيم في نظام ملكية الطوابق:

يتم التحقيق في مطالب ترسيم العقارات ذات الطوابق بـمراقبة تطابق جميع مؤيدات مطلب الترسيم فيما بينها كالتقيد خلال النظر في المطلب بالقواعد التي تحكم الملكية في هاته العقارات.

أ- من حيث تطابق جميع مؤيدات الترسيم فيما بينها:

يتم ّفي هذا السياق وإلى جانب مراقبة توفر المطلب المقدم للترسيم على جميع المؤيدات المستوجبة المشار إليها فإن أعمال التحقيق التي يجريها ديوان الملكية العقارية تتمثل في مراقبة مدى تطابق البيانات الواردة بالوثائق المدلى بها للترسيم فيما بينها وذلك في خصوص :

- معرف الرسم العقاري أو الرسوم العقارية المشمولة بعملية التقسيم والعقود المراد ترسيمها والمراجع الصحيحة لانجرار الملكية.

- أن تتوفر في نظام الاشتراك في الملكية شروط شكلية تتمثل في التعريف بإمضاء واضعيه (الباعث العقاري أو جميع المالكين في صورة تعددهم أو رئيس النقابة) وتسجليه لدى القباضة المالية بالمعلوم القار (الفصل 23 من مجلة التسجيل والطابع الجبائي التعريف عدد 22)

وتعفى هذه الوثيقة من شكلية التحرير المنصوص عليها بالفصل 377 جديد من مجلة الحقوق العينية.

كما يتم التثبت من توفر شروط موضوعية لهذا النظام بأن يكون التشخيص والتفصيل الذي تضمنه للأجزاء المفرزة و المشتركة مطابقا لما ورد بالأمثلة الهندسية المتعلقة بها ولما تضمنه الجدول التقسيمي على مستوى الطوابق وعددها والشقق وعددها ومساحاتها (الأجزاء المفرزة ) والأجزاء المشاعة وعلى مستوى حقوق الاستعمال الخاصة التي تمنح لفائدة أجزاء مفرزة معينة .

كما يتمّ التحقيق في صحّة توزيع الأجزاء المشتركة والمشاعة وذلك بالتثبت من تطابق مجموع نسب الأجزاء المشتركة والمشاعة الموزعة مع التجزئة العامة المتفق عليها أي تطابق مجموع البسوط مع المقام وأن يكون

توزيع الأجزاء المشتركة قد جاء وفقا لقاعدة الفصل 87 الذي يقتضي أن احتساب الأجزاء المشتركة يتمّ بحسب بنسبة الاستحقاق في الأجزاء المفرزة.

- أن يتمّ التثبت في الأمثلة الهندسية المدلى بها من حيث التمييز في الألوان المضمنة بها والتي يعكس كل منها طبيعة كل قطعة فالقطع المحاطة باللون الأحمر هي قطع مفرزة وتكون القطع المحاطة باللون الأصفر أجزاء مشاعة تمثل حقوقا استعمال خاص لفائدة قطعة أو قطع مفرزة .

إلا أنه في بعض الحالات يمكن إحاطة القطع التي تمثل أجزاء مشاعة باللون الأحمر لتصبح قطعا مفرزة مخصصة للاستعمال الخاص لفائدة قطعة أخرى مفرزة (مثال بيت غسيل أو شرفة ...).

- يتم في بعض مطالب ترسيم التقسيم المقدمة في ملكية الطوابق الإدلاء بأمثلة هندسية موحدة للقطع الكائنة بالطابق التحت أرضي للعمارة والتي تتمتع جميعها بحق استغلال متمثل في مأوى سيارة .

يتجه المطالبة في هذا الخصوص بالإدلاء بمثال هندسي منفرد لكل قطعة مفرزة يكون مصحوبا بمثال آخر خاص بمأوى السيارة مع ضرورة التنصيص على طبيعة المأوى صلب جميع الأمثلة الهندسية.

- في حالة الزيادة في عدد الطوابق المرخص في إنشائها والتي شملها قرار المصادقة تتم المطالبة بشهادة مصادقة جديدة أو بشاهدة في انتهاء الأشغال من الجهة المصدرة لقرار المصادقة.

إلى جانب ما ذكر يتمّ التحقيق في مطالب الترسيم في نظام ملكية الطوابق بالتقيد بقواعد تحكم هذا النظام.

ب- من حيث مراعاة القواعد التي تحكم الملكية في نظام ملكية الطوابق:

يتعين أثناء التحقيق في مطالب الترسيم المقدمة في هذا الإطار الالتزام بقواعد تحكم الملكية في العقارات ذات الطوابق وهي:

- مبدأ عدم قسمة الجزء المفرز (الفقرة الأولى من الفصل 102 من مجلة الحقوق العينية ).

ويتولى ديوان الملكية العقارية رفض ترسيم كل صكّ يتضمن قسمة الجزء المفرز الواحد دون الإدلاء بمصادقة نقابة المالكين.

- مبدأ عدم تغيير صبغة الجزء المفرز (الفقرة الثانية من الفصل 102 من مجلة الحقوق العينية).

ويتولى الديوان عند التحقيق في صكوك إحالة ملكية الأجزاء المفرزة داخل العقارات الخاضعة لهذا النظام التثبت من مدى احترتم صبغة الجزء المفرز كيفما تمّ التنصيص عليها بالرسم العقاري المعني ونظام الاشتراك في الملكية.

وإذا ما ثبت تغيير صبغة الجزء محل التعاقد يتمّ رفض الترسيم للمطالبة بالإدلاء برخصة مسبقة من السّلط الإدارية المختصة وفقا لأحكام الفصل 75 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير.

- مبدأ التبعية بين الجزء المفرز والأجزاء المشاعة والمشتركة : ولقد نصّ الفصل 100 من المجلة المذكورة على أن كل تفويت أو قسمة أو إنشاء حق عيني يتعلق بموضوع الرسم العقاري المفرز يشمل قانونا ما يتبعه من حقوق على الأجزاء المشتركة والمشاعة.

ويتمّ تجسيم هذه التبعية بنصّ ترسيم التقسيم وذلك بالتنصيص طلب الرسوم العقارية المحدثة على نسبة الأجزاء المشتركة والمشاعة الراجعة لكل جزء مفرز وأيضا صلب الرسوم العقارية المشتملة على هذه الأجزاء وبشهائد الملكية وسندات الملكية المحدثة.

كما يشمل هذا التنصيص الأجزاء الممنوحة على وجه الاستعمال الخاص.

في هذا السياق يتجه التوضيح أنه في حالة عدم تضمن الصك المقدم للترسيم التنصيص على نسبة الأجزاء المشتركة والمشاعة التابعة للجزء المفرز محل التعاقد فإن الديوان لا يرفض إدراج العملية العقارية موضوعه للتنصيص عليها بالرسم المحدث المتعامل عليه.

- مبدأ عدم قسمة وتغيير صبغة الأجزاء المشتركة والمشاعة وهو ما اقتضته الفقرة الثانية من الفصل 100 المشار إليه " لا يجوز أصلا طلب قسمة الأجزاء المشتركة أو بيعها صفقة وكل شرط مخالف لذلك يعدّ لاغيا".

- مبدأ الترسيم الكلي للتقسيم :

يمكن أن يتضمن مطلب الترسيم طلب استخراج القطع المفرزة وإفرادها برسوم مستقلة وإبقاء المآوى والمخازن ضمن الأجزاء المشتركة والمشاعة بالرسم العقاري الأصلي.

في هذه الوضعية فإنه من الأسلم تأجيل الترسيم والمطالبة بما يفيد إفراد المآوى والمخازن كل منها برسم مستقل وتحديد الجزء المفرز التابعة له وذلك على أساس أن المأوى الخاص بكل شقة قابل للتفويت فيه بمفرده وذلك بإرادة صاحب الشقة مع مراعاة الشروط والضوابط التي يحددها نظام الاشتراك في الملكية ونقابة المالكين.

ІІІ - ترسيم الاستخراج في نظام ملكية الطوابق:

1- ترسيم ملكية الطوابق في العمارة:

يتمّ الترسيم في هذا الخصوص بإتباع القواعد التالية:

أ- إشهار الأجزاء المفرزة:

يشكل كل جزء مفرز من العمارة وحدة معمارية تمثل عقارا مستقلا بذاته في علاقة ببقية الأجزاء المفرزة ليتمّ تخصيصه برسم عقاري مستقل.

ويجب التنصيص بهذا الرسم العقاري على البيانات التي تحدد هوية العقار من اسمه ومساحته وعدد القطعة المكونة له وتشخيصه كجزء مفرز (شقة أو غير ذلك) وموقعه من العمارة (كائن بالطابق عدد ) مع النسبة الراجعة له من الأجزاء المشتركة والمشاعة وفق ما ورد بنظام الاشتراك في الملكية الذي يتم التنصيص عليه صلب الرسوم العقارية المستخرجة وكذلك الرسم العقاري الأصلي.

هذا وتجدر الملاحظة أنه إذا اقترنت عملية الاستخراج بعملية أخرى تتعلق بجزء مفرز من العمارة فإن رفض ترسيم العملية العقارية المتعلقة بالجزء المفرز لا ينجر عنها بالضرورة رفض ترسيم التقسيم لأنهما عمليتان مستقلتان .

وإذا اقترن مطلب ترسيم العملية المقدمة بمطلب ترسيم التقسيم كأن يتسلط موضوعها على جميع العمارة أو العمارات فإن ترسيمها يكون مرتبطا بإشهار عملية التقسيم .

في هذه الحالة يحول وجود مانع قانوني في ترسيم العقد دون إتمام إشهار التقسيم.

ب- إشهار الأجزاء المشتركة والمشاعة:

تبقى هذه الأجزاء من مشمولات الرسم العقاري الأصلي طبقا لما نصّ عليه الفصل 99 من مجلة الحقوق العينية

وتبقى تابعة للأجزاء المفرزة ومشتركة بينها ولا يمكن التعامل عليها.

ويتم التنصيص عليها بشهائد ملكية الأجزاء المفرزة وسندات الملكية التابعة لها.

- في خصوص الأجزاء المشتركة التي تم الاتفاق على إسناد حق استعمال خاص بشأنها لأحد المالكين:

يتعلّق الأمر بمنح استعمال خاص لجزء مشترك ومشاع لفائدة جزء مفرز معين كأن تخصص شقة ببيت غسيل أو مربض سيارات وهو ما يسمى الاستعمال الفردي « jouissance privative » .

في هذه الحالة يبقى الجزء المعني محافظا على صبغته كجزء مشترك ومشاع ولا يمكن أن يكون موضوع رسم عقاري مستقل ويتم تبعا لذلك استخراج الجزء المفرز برسم عقاري مستقل يتضمن التنصيص على تشخيصه ومساحته والنسبة الراجعة له من الأجزاء المشاعة والمشتركة في العمارة كالتنصيص على حق الاستعمال الخاص بالجزء المشترك والمشاع الراجع للمالك.

يترتب عن ذلك أن كل تفويت أو إنشاء أي حق عيني يتعلّق بالجزء المفرز يشمل قانونا الجزء المشاع المذكور فلا تقبل مطالب الترسيم التي تتعلق بإنشاء حقوق على أحدهما دون الآخر.

- في خصوص تحويل جزء مشترك إلى جزء مفرز : قد يتفق الأطراف على تحويل جزء مشترك في صبغته المتعارف عليها إلى جزء مفرز كبيوت الغسيل ومرابض السيارات ويقع إحداث مثال هندسي مستقل بهذه الأجزاء يتمّ منحها نسبة من الأجزاء المشتركة والمشاعة ويتم إشهار ذلك بطريقتين:

- الأولى وهي الحالة التي تكون فيها رغبة المالك غير متجهة لإحداث رسم مستقل للجزء المشترك ووقع التفويت في هذا الجزء مع الشقة فإنه يمكن استخراج الجزئين معا برسم مستقل ويصبح بذلك الرسم العقاري للشقة متكونا من 3 عناصر:

1- القطعة الخاصة بالجزء المفرز المتمثل في الشقة.

2- القطعة الخاصة بالجزء المفرز المتمثل في بيت الغسيل أو ماشابهه.

3- نسبة الأجزاء المشتركة والمشاعة التابعة للجزئين المفرزين.

ليصبح العقار موضوعه وحدة مركبة من العناصر المذكورة .

- أما الطريقة الثانية فهي أن يتم استخراج القطعة التي تمثل الجزء المذكور برسم عقاري مستقل يتم فيه التنصيص على صبغته وموقعه من العمارة ومساحة القطعة المكونة له والنسبة الراجعة له من الأجزاء المشتركة والمشاعة.

هذا وإن تغيير صبغة هذه الأجزاء يستوجب المطالبة بتعديل نظام الاشتراك في الملكية ومصادقة أغلبية المالكين عليه طبقا لأحكام الفصل 91 من مجلة الحقوق العينية.

2-ترسيم ملكية الطبقات في المجمعات والمركبات:

تتكون المجمعات العقارية من مجموعة من العمارات تقام على قطعة أرض أو على مجموعة من القطع تم ضمها.

يتعين في الحالة الأخيرة إتمام إشهار عملية الضم استنادا إلى مثال هندسي في الغرض.

يتم استخراج كل عمارة برسم عقاري مستقل بناء على المثال الهندسي الخاص بالقطعة المقامة عليها وتصبح الرسوم المستخرجة على إثر استخراج الأجزاء المفرزة الخاصة بكل واحدة منها رسوما أصلية للعملية تشتمل على نسبة الأجزاء المشتركة والمشاعة داخل العمارة.

ويكون لكل مالك جزء مفرز ونوعين من الأجزاء المشتركة والمشاعة حق مشاع في العمارة وحق مشاع في المجمع.

أما المركب فهو مجموعة من الوحدات المعمارية تشمل كل وحدة عددا من العمارات لها مرافق مشتركة.

في هذا الإطار توجد ثلاثة أنواع من الأجزاء المشتركة والمشاعة وهي جزء مشترك في العمارة وجزء مشترك في المجمع وجزء مشترك في المركب ككل كالمساحات الخضراء ومرابض السيارات وغيرها.

في خصوص مآل الرسم العقاري الأصلي للمركب أو المجمع فإما أن تكون البناية مستوفية لكامل مساحته وإما أن تشمل جزء منها.

في الصورة الأولى يتمّ إلغاء الرسم العقاري الأصلي اثر استخراج القطع موضوع العمارات لتصبح الرسوم العقارية الخاصة بهذه الأخيرة هي الرسوم الأصلية وتعدد بتعددها.

أما في الصورة الثانية بخصوص الجزء المتبقي كمساحة خضراء أو مربض للسيارات فيمثل هذا الجزء جزءا مشتركا ومشاعا بين جميع البيانات يتمّ توزيعها على جميع الأجزاء المفرزة الخاصة بكل العمارات وليس حسب عددها.

في هذه الصورة تكون الرسوم العقارية التي يفرزها الترسيم كما يلي:

- رسم أصلي مشتمل بعد استخراج القطع المقامة عليها العمارة على الحديقة أو ما شابهها.

- رسم أصلي لكل عمارة يبقى مشتملا على الأجزاء المشتركة والمشاعة.

- رسوم خاصة بكل جزء مفرز يقع استخراجها من كل رسم أصلي لكل عمارة .

ويتمّ التنصيص بمدونة الاستخراج المتعلقة بالرسم الأصلي للمركب أو المجمع على استخراج الرسوم العقارية المتكونة منها كل عمارة وأن المتبقي من مساحة الرسم يتمثل في حديقة تم توزيعها على الأجزاء المفرزة المستخرجة من الرسوم العقارية موضوع العمارات المذكورة.

كما يتمّ توزيع الأجزاء الخاصة بالرسم العقاري الأول على جميع الأجزاء المفرزة لجميع العمارات ليتمتّع بذلك كل جزء مفرز بنسبتين من الأجزاء المشتركة .

- نسبة من الأجزاء المشتركة والمشاعة الخارجية.

- نسبة من الأجزاء المشتركة والمشاعة الداخلية.

وقد تشمل هذه النسب نسبة ثالثة إذا ما تبيّن أن المساحة المتبقية من العقار المقام عليه المركب أو المجمع تمثل مرابض السيارات التي تمّ طلب استخراجها برسم عقاري مستقل وتوزيعها بصورة مستقلة على أجزاء مفرزة معينة.

السفل والعلوّ

لئن قنّن المشرع التونسي نظام ملكية الطبقات وأفردها بأحكام مستقلة صلب مجلة الحقوق العينية فإنه لم يقنّن نظام العلوّ والسفل إلا بطريقة غير مفصّلة ومنها ما ورد بالفصل 573 من مجلة الالتزامات والعقود الذي نصّ على أنه "يجوز بيع مقدار معلوم من الهواء فوق بناء وللمشتري أن يبني هناك إذا تعيّن نوع البناء وأبعاده لكن ليس لمشتري الهواء أن يبيع مما فوقه منه إلا برضى البائع الأول".

هذا ويتجه التوضيح أن الهواء فوق العلوّ المشار إليه بالفصل المذكور لا علاقة له بحق الهواء الذي حجّر الفصل 191 من مجلة الحقوق العينية إنشاءه والذي كان منظما بموجب القانون العقاري المؤرخ في غرة جويلية 1885 (قانون التسجيل العقاري) .

І- ضبط المفاهيم:

- السفل هو البناء المتصل بالأرض ويكون محدود الارتفاع وينتهي عند سطحه.

- العلوّ يتمثل في البناء المقام على الطابق السفلي والمستند إليه أو في هواء أي فضاء غير مبني وهي الوضعية المنصوص عليها بالفصل 573 المشار إليه.

ІІ- نظام ملكية السفل والعلوّ:

في هذا النظام يختلف مالك السّفل عن مالك العلوّ ولا توجد أجزاء مشاعة ومشتركة بينهما . فصاحب السفل هو مالك الأرض حتى منتهى سطح البناية أما صاحب العلوّ فتبدأ ملكيته من ذلك السطح إلى حد سقف البناية المقامة على أن يكون له من مرتكز خاص به متصل بالأرض مباشرة.

ويتبادل كل من صاحب العلو والسفل ارتفاقات فيما بينهما.

وتجدر الإشارة أنه لا يمكن القيام بممارسة حق الشفعة في نظام ملكية السفل والعلوّ وهذا الحل يستمدّ أساسه من الفصل 106 من مجلة الحقوق العينية الذي ينص على أنه"لا شفعة للجار على جاره" على اعتبار أن كلّا من مالكي السفل والعلوّ يعدّ جارا للآخر وليس شريكا له.

ІІІ- طريقة إشهار ملكية العلوّ والسفل:

يتمّ الترسيم في هذا الخصوص بطريقتين:

1- الترسيم بالتخصيص:

أ- ينطبق في هذا الإطار الفصل 360 من مجلة الحقوق العينية الذي يقتضي أنه" إذا جزء عقار اثر عملية تقسيم أو قسمة فإنه يقع تحديد كل جزء منه على حدة بواسطة مهندس محلّف ينص على هذه العملية بنظير من المثال ويقام رسم خاص ومثال مستقل لكل جزء مفرز من أجزاء العقار" وذلك لعدم وجود ضوابط محددة وضعها المشرع في التقسيم.

ب- يستند الترسيم بالتخصيص إلى تقسيم البناء الشبه عمودي إلى مقاسم مفرزة يمثل كل واحد منها وحدة خاصة تتكون من طابق أو شقة استنادا إلى علامات التقاطع بين مكونات الشقة .

فيتم تشخيص كل محل بمثال هندسي خاص وهو ما يعرف بأمثلة المقاطع.

وتفترض عملية التقسيم أن يكون المحل العلوي المراد ترسيمه قد تم بناؤه كليا.

في هذه الحالة يجب أن يحتوي الملف المقدم للترسيم على الأمثلة الهندسية الناقلة لملكية كل وحدة على حدة من ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري أو مهندس مساح مصادق عليه طبق الصيغ القانونية يحتوي على تشخيص فنّي لما قد يفرزه البناء من حقوق ارتفاق مع محضر تحديد التجزئة.

ويتم إقامة رسم عقاري خاص بكل شقة .

ج- يتمّ الترسيم بالتثبت من مدى مطابقة أعداد الأجزاء المفرزة المنصوص عليها بمطلب الاستخراج أو بكتب العملية العقارية المراد ترسيمها مع ما هو منصوص عليه بالأمثلة الهندسية وأن تعكس الأمثلة المذكورة حقوق الارتفاق المتفق عليها .

ولا يتم الاكتفاء بنص مدونة الرسم المحدث على التنصيص على المساحة الجملية لكل القطع المكونة للعقار بل يجب أن يتم التنصيص صلب المدونة على مساحة كل قطعة ومحتواها كما جاء بمحضر التحديد لضمان وحدة القطع فيما بينها إلى جانب علامات حدودها بالمثال الهندسي.

د- في حالة وجود حقوق ارتفاق موظفة على طابق لفائدة آخر كأن يحجر على مالك الطابق العلوي بناء طابق آخر فوق سطح محله أو أن يوظف حق رؤية وتهوئة على الطابق المعتلى عليه لفائدة الطابق الأعلى أو حق مرور لوجود مدخل مشترك حق الارتكاز يتم ترسيم حقوق الارتفاق المذكورة بالرسم المتحملة له هذه الحقوق وكذلك المستفيد منها عملا بأحكام الفصول 180 و184 و 377 و398 من مجلة الحقوق العينية.

- بالنسبة للرسوم العقارية الأم فإنه لا يقع إلغاؤها بل تبقى بعد الاستخراج مشتملة على الجزء المفرز غير المفوّت فيه.

2- الترسيم على الشياع:

يتعلّق بالعقود التي يكون موضوعها التفويت في طابق علوي بصدد البناء يمثل نسبة معينة من الأجزاء على الشياع ويعفي حافظ الملكية العقارية من الوصف والتشخيص.

إلا أن مثل هذا الترسيم يخضع لضوابط تتمثل في :

أ-التنصيص بالعقد المطلوب ترسيمه على إضافة مساحة الطابق أو الشقة موضوع التفويت إلى المساحة الأرضية للعقار ليصبح مجموعهما التجزئة العامة الجديدة لجميع العقار موضوع الرسم العقاري المعني ويتسلط بذلك موضوع التعاقد على نسبة على الشياع من التجزئة العامة الجديدة للعقار مع التنصيص على المحتوى الواقعي للمنابات موضوع العقد ليكون ذلك حجة بين طرفي العقد .

ب- الإدلاء بمصادقة الشركاء في ملكية العقار على تغيير تجزئة العقار ويتم تغيير مقام الكسر من جديد في كل مطلب ترسيم جديد يتعلّق بالعقار المعني ويتضمّن التفويت في طابق أعلى.

ويترتب عن غياب المصادقة من ملف الترسيم رفض المطلب.

ج- إذا تضمن العقد المتعلق ببيع علو أو سفل أن البيع يشمل إضافة إلى العلو جزء من الأرض مخصص كمدخل أو غيره فإنه تتم المطالبة بالإدلاء بما يفيد التقسيم لأن قبول الترسيم على الشياع و الاكتفاء بإضافة مساحة الجزء العلوي لمساحة القطعة المكونة للرسم العقاري لن يكون ترسيما صحيحا وفيه مساس بحق الملكية الراجع لصاحب العلو.

أما إذا كان التشخيص الوارد بالعقد يعكس حقوق جميع الأطراف بالعقار فلا مانع من قبول الترسيم على الشياع.

هذا وتتجه الإشارة إلى أن طريقة ترسيم ملكية العلو والسفل على الشياع تجد دائما من ينتقدها على أساس أنها غير ملائمة لنظام الملكية المذكور ولا تستوعبه ذلك أنها ملكية مقسمة وأن الترسيم على الشياع لا يكون إلا في الملكية العادية وأن هذه الطريقة غير مطابقة لبيانات الرسم العقاري المتعامل عليه.

في هذا الإطار ذهبت المحكمة العقارية بتونس في الحكم الصادر عنها بتاريخ 07 نوفمبر 2018 تحت عدد 1704 إلى أنه " إن تغيير التجزئة والحال أن هذه المحكمة قد وقفت على أن الأمر يتعلّق بعلوّ وسفل لا يمثل تحيينا للرسم العقاري كما يصبو إليه المشرع ويعتبر من الحلول الوقتية التي لا ترتقي إلى ما يرمي إليه المشرع والأحرى تقسيم الرسم وتخصيص كل مالك برسم عقاري مستقل طبق قواعد العلوّ والسفل" وقضت تبعا لذلك برفض مطلب الترسيم على الشياع لعقد معاوضة موضوعه الطابق العلوي من العقار موضوع الرسم العقاري عدد 3144 منوبة.